《华尔街日报》：曾经火热的阳光地带办公市场开始降温

迈阿密布里克尔区是阳光地带写字楼市场中表现相对更具韧性的区域之一。图片来源：索尔·马丁内斯/彭博新闻热门阳光地带城市的写字楼市场正显现疲态，受制于经济波动和远程办公常态化的持续影响——这些因素早已颠覆了沿海主要写字楼市场格局。

市场参与者表示，从迈阿密到菲尼克斯的快速增长城市，仍受益于企业南迁趋势。较低的税率、比西北部和中西部更温暖的气候，以及更亲商的政府政策形成了吸引力。根据《华尔街日报》对近400个大都会区的年度排名，田纳西州纳什维尔市和得克萨斯州奥斯汀市近期位列2022年最热门就业市场榜首。

科斯塔集团数据显示，阳光地带主要枢纽城市写字楼平均要价租金反映了就业增长，目前仍呈上升趋势。这与纽约、旧金山等租户流失且租金下跌的市场形成鲜明对比。

然而最新数据表明，多个阳光地带顶级写字楼市场的增长可能正开始放缓。整个阳光地带空置率仍高于疫情前水平，过去两个季度大多数大型市场的租金增速也有所减缓。

部分城市已出现大幅下滑。例如，科斯塔数据显示，亚特兰大写字楼租金从2022年第三季度到今年第一季度每平方英尺仅上涨8美分，而此前六个季度的平均涨幅为21美分。

阳光地带枢纽城市转租办公空间的增加，是需求疲软的另一个明显迹象。

“转租库存的上升…可能表明这些市场表面需求韧性存在一定泡沫，“科斯塔全国办公分析总监菲尔·莫布里表示。

以奥斯汀为例，科斯塔指出，过去12个月内转租空间增长逾一倍，达540万平方英尺。Workrise科技公司是最新寻求缩减办公空间的企业之一。这家为能源公司提供劳动力解决方案的企业本月将47,000平方英尺空间投入转租市场时，引用了其混合办公计划。

纳什维尔今年第一季度转租空间达到创纪录的300万平方英尺。轮胎制造商普利司通美洲公司去年将其同名大厦的六个楼层投放市场。

“我们灵活的混合办公模式将持续实施，“普利司通表示。

阳光地带增长放缓对价值数万亿美元的写字楼行业构成又一打击，该行业已面临抵押贷款利率飙升的压力，并一直指望这些城市在其业务支撑——当全美其他地区写字楼市场陷入困境时。

迈阿密布里克ell 830号新开发效果图，该项目将于今年开业，目前已接近满租。图片来源：OKO集团/Cain国际这也表明，即使在就业增长强劲的城市，远程和混合办公趋势也会削弱对办公空间的需求。为可能的经济衰退做准备的企业也不太可能大幅增加办公面积。

“这些市场的表现确实超出了预期，“开发商兼投资管理公司Hines美洲区首席投资官阿方索·芒克在谈到阳光地带城市时表示，“但这种趋势已达到顶峰，可能会发生转变。我不知道还会有多少公司会搬到迈阿密、奥斯汀和其他阳光地带城市。”

阳光地带的写字楼市场还必须消化疫情期间开发商基于乐观预期新增的供应量。

“机会存在，“芒克先生说，“但你会看到大量供应、需求减少，阳光地带市场可能会出现收缩。”

阳光地带写字楼市场的某些区域表现出更强的韧性。根据商业地产服务公司Blanca Commercial Real Estate的数据，迈阿密布里克ell区的空置率从一年前的7.5%降至第一季度的6.6%。即将在今年开业的布里克ell 830号新项目接近满租，主要租户是对冲基金Citadel、律所Kirkland & Ellis和微软公司等首次进入该市场的企业。

迈阿密的转租空间一直保持低位。但该公司创始人兼首席执行官特雷·布兰卡表示，一些租户已表示将在未来几年行使权利将部分空间退还给房东。

“这些租户正感受到经济动荡的影响，可能正在寻求收缩规模，“她说。

联系彼得·格兰特，邮箱：[email protected]

刊登于2023年4月26日印刷版，标题为《阳光地带写字楼市场失去增长动力》。