商业地产困境比以往低迷期更为深重 - 《华尔街日报》

近几十年来，商业地产经历了多次萧条，但这次情况截然不同。

房东们同时面临着周期性市场低迷与人们工作方式、生活和购物习惯的长期变革。利率的突然飙升导致房地产价值下跌，而远程办公的兴起和电子商务的发展则减少了对办公和零售空间的需求。

投资者和经济学家表示，自1970年代以来，这两种力量从未以如此规模同时出现——当时石油价格暴涨和股市崩盘引发经济衰退，而新技术使工作岗位从大城市外迁。这一次，疫情在很大程度上加速了商业地产的剧变。

美国写字楼空置率在第一季度达到12.9%的里程碑，超过了2008年金融危机期间的峰值。尽管失业率处于低位，这一数字仍创下数据公司CoStar集团自2000年开始追踪该指标以来的最高纪录。

目前尚不清楚商业地产低迷会恶化到什么程度。一些分析师认为，其严重性很可能低于1990年代初和2008年金融危机后的前两次衰退，尤其是如果美国经济避免深度衰退且利率快速回落的话。

但写字楼和部分零售地产面临的深层问题意味着，建筑价值不太可能像前几次危机后那样反弹至新高。

1973年纽约市加油站前排队等候的车辆。图片来源：Marty Lederhandler/美联社1975年底特律密歇根就业保障委员会办公室外的长队。图片来源：Preston Stroup/美联社这进而表明，商业地产对经济增长的贡献将不及以往复苏时期。低迷的房产价值可能重创依赖房地产税收入的城市，并拖累银行资产负债表，导致整体经济信贷收缩。

对于银行、养老基金和资产管理公司而言这也是坏消息——它们作为商业建筑的主要贷款方和持有方，可能在未来数年持续面临亏损。KBW研究数据显示，商业抵押贷款约占美国银行中位贷款组合的38%。Preqin数据显示，北美公共养老基金平均将约9%资产配置于房地产。

“这相当于数万亿美元投资突然遭遇重大减值，“纽约资产管理公司Arena Investors首席执行官丹·兹维尔恩表示。

在过往经济低迷期，只要经济显现复苏迹象，基本面趋势通常有利于业主。越来越多的白领涌入城市，填满写字楼的同时也为商铺餐馆带来稳定客源。与此同时，行政审批和分区限制抬高了开发商建设门槛，保护了现有业主免受竞争冲击。

2001年曼哈顿中城的行人。图片来源：Tina Fineberg/Associated Press这帮助建筑价值在危机结束后反弹并达到创纪录高点。由于这些房地产市场暴跌与经济衰退同时发生，美联储降息以降低借贷成本并提振经济。根据MSCI Real Assets的数据，从1993年底到2022年年中，美国商业房地产价格上涨了近四倍，轻松跑赢通胀。

房地产投资公司Fundrise的首席执行官本·米勒表示，现在，新技术和人们生活工作方式的变化正威胁着许多房东。多年来，零售业主一直在应对电子商务的崛起，这降低了临街店铺的价值，并且仍然对全国各地的购物中心构成威胁。

瑞银集团表示，今年门店关闭数量大幅增加，该机构本月估计，未来五年美国将有约5万家零售店关闭。Bed Bath & Beyond Inc.成为最新一家陷入困境的大型连锁零售商，该公司在多年亏损和转型计划失败后，于周日申请破产保护。该公司表示，预计最终将关闭其全部360家Bed Bath & Beyond和120家Buybuy Baby零售店。

写字楼业主正处于消化过剩供应的初期阶段，未来可能面临多年的租户需求下降。由于电子邮件、Zoom和Dropbox等技术，远程办公日益普及，这意味着写字楼的空置率远高于疫情前。CoStar表示，每位办公室员工占用的空间比2015年减少了12%，这表明企业租户在续签办公租约时可能需要更少的空间。

“人们曾认为这些办公楼会永远存在，因为理所当然地认为它们将永远保持98%的出租率，”兹维尔恩先生说，“人们没有预料到这种长期变化。”

并非所有商业地产都岌岌可危。数据中心和仓库因电子商务和远程办公而受益。公寓租金远高于疫情前水平，多数分析师预计美国住房短缺将持续，这支撑了租金上涨。曼哈顿零售租金再次攀升，同时部分大型连锁店在多年关店后开始扩张。

即便对于陷入困境的写字楼市场，也存在一些缓解因素。与2008年相比，房东持有的债务占房产价值的比例普遍更低。

尽管如此，多数分析师预计随着更多租约到期和企业缩减面积，空置率将继续上升。房地产分析公司Green Street估算，自2022年初以来办公楼价格下跌25%，购物中心价格较2022年初下降19%，较2016年下跌44%。

远程办公的普及意味着写字楼空置率远高于疫情前。图片来源：Shelby Knowles/《华尔街日报》多数分析师预计，随着更多租约到期和企业缩减办公空间，空置率将持续攀升。照片：阿米尔·哈姆贾/彭博新闻MSCI房地产首席经济学家吉姆·科斯特洛表示，美国大城市房东上一次在市场低迷与长期结构性转变中遭受重创是在20世纪60至70年代。他指出，高速公路的延伸、传真机的普及以及廉价长途电话的兴起，使得工厂和办公室得以从大城市迁往成本更低的地区。更多家庭因此放弃城市中心迁往郊区，通货膨胀和失业率上升更令情况雪上加霜。

当时众多城市公寓、办公楼和零售物业的业主财富大幅缩水。在布朗克斯区，甚至有房东纵火烧毁房产以获取保险赔偿。

如今，空置率攀升与利率上涨正双重冲击写字楼业主。以佛罗里达州杰克逊维尔市郊的鹿林公园美联大厦为例——这座庞大的办公园区唯一租户德意志银行已于2022年底搬离（Trepp公司数据显示）。

Trepp报告显示，随着全美债务成本激增和房产价值暴跌，该物业所有者未能获得新贷款，最终在4月1日抵押贷款到期时违约。

记者康拉德·普齐尔，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年4月25日印刷版，标题为《商业地产困境加剧》。