曼哈顿顶级写字楼业主考虑B计划 - 《华尔街日报》

曼哈顿下城一栋正被改造成住宅的旧办公楼内的公寓。图片来源：Lev Radin/Zuma Press曼哈顿最大写字楼业主要求员工每周五天到岗上班，但对其他雇主是否会效仿显得信心不足。一剂现实良药或许能缓解纽约住房紧张。

SL Green地产公司于周三收盘后公布一季度业绩。运营现金流（衡量房地产公司租金盈利的关键指标）较分析师预期低10%。为填补空置率还不得不提供租赁优惠。该公司为新租户提供4.8个月免租期，相当于平均租约时长的6%。CompStak数据显示，2019年纽约免租期通常仅为3%。

SL Green首席执行官马克·霍利戴在疫情初期就对远程办公持怀疑态度。2021年一季度财报公布后，他曾告诉分析师居家办公"初期实践范围有限，随时间推移将逐渐式微"。

但上月管理层在行业会议上向投资者坦言，新工作模式打破了白领职位与其产品需求间的传统关联。SL Green表示纽约办公室岗位数量目前较2019年高出15%，但可用空间更为充裕——高力国际数据显示曼哈顿空置率达17.1%，几乎是三年前的两倍。

即便是已有租户入驻的写字楼，使用频率也大幅降低。根据追踪员工刷卡数据的Kastle Systems统计，纽约写字楼入住率仅为疫情前水平的46%。

SL Green地产公司表现优于同行，因其持有的优质办公空间备受租户青睐。截至三月底，其物业平均入住率达90.2%。但这一数字仍比管理层此前预测的复苏水平低了近4个百分点。规模较小的竞争对手帝国房地产信托处境更为艰难，去年末入住率仅85%。

部分写字楼将永远无法恢复往日人气。解决纽约办公空间过剩的方案之一是将其改造为住宅。这座城市需要50万套新住房，其中最多2万套可通过办公转住宅改造实现。纽约州长凯西·霍楚计划推出办公改造税收优惠政策，并制定更利于开发商的区划法规来推动保障房建设。

对大型业主而言，这种改造的经济效益尚不明确。由于住户不像办公租户那样为走廊、门厅等公共区域付费，改造会导致20%的建筑面积无法产生收益。且空调普及后建造的写字楼多为密闭窗设计，改造成本高昂。

要使改造具备经济价值，住宅地产价格需比写字楼高出50%。而高力国际数据显示，三月底曼哈顿写字楼每平方英尺价格比大型多户住宅高出87%。考虑到当前极低流动性的市场环境，实际溢价可能远低于此。但即便如此，要达到必要的写字楼折价水平仍前路漫漫。

住宅改造可能有助于降低曼哈顿高企的办公空间空置率，但首先必须经历痛苦的降价过程。

联系Carol Ryan，邮箱：[email protected]

刊登于2023年4月21日印刷版，标题为《办公楼业主考虑B计划》。