迈阿密房市降温 但仍是全美最热——华尔街日报

迈阿密房价增长虽有所放缓，但在第一季度仍持续攀升，这得益于持续的需求支撑，尽管抵押贷款利率上升导致美国大部分地区房价下跌。 

根据伯克希尔哈撒韦家庭服务公司EWM房地产总裁罗恩·舒菲尔德的数据，迈阿密-戴德县的中位数房价本季度同比上涨了5.2%。 

这一增长提供了新的证据，表明迈阿密房地产市场有望保持美国所有城市中最强劲的态势。根据标普CoreLogic Case-Shiller指数，迈阿密在2022年以15.9%的同比房价增长率位居全美之首。

居民和企业继续涌向阳光之州——尤其是南佛罗里达——吸引他们的是全年温暖的天气、更宽松的商业监管以及没有州所得税。根据美国人口普查局的数据，佛罗里达州在2022年新增居民数量超过其他任何州，而迈阿密的住房库存相比2020年第一季度下降了约一半。 

纽约人和其他东北部居民是迈阿密地区最活跃的购房者之一。图片来源：Bryan Cereijo/《华尔街日报》纽约人和其他东北部居民是该地区最活跃的购房者之一。根据佛罗里达州机动车辆部门的数据，去年大部分驾照变更来自纽约。许多新来者习惯了纽约市及其郊区高昂的房地产价格，这助推了迈阿密房价和租金的上涨。 

“南佛罗里达州的房价已重新设定在更高水平，”市场分析师、道格拉斯·艾丽曼公司迈阿密报告的作者乔纳森·米勒表示。

并非所有趋势在本季度都呈积极态势。成交量正在快速下滑。据米勒先生称，迈阿密-戴德县的月度住宅销售量已大幅下降，年初至今降幅超过40%。

价格增长速度也在放缓，这表明数月来较高的抵押贷款利率开始对该地区的房价和销售产生影响。根据标普CoreLogic Case-Shiller指数，第一季度5.2%的价格涨幅远低于2021年全年29.4%的迅猛增速。

迈阿密房地产市场还面临另外两大阻力。佛罗里达州房主的保险费大幅上涨，部分原因是高额的诉讼成本和不断增加的灾难损失。总部位于迈阿密的独立保险机构NSI保险集团的首席运营官吉姆·麦丘表示，过去三年中，该地区的保险费上涨了约40%。

美国人口普查局数据显示，2022年佛罗里达州新增居民数量超过其他任何州。图片来源：丽贝卡·布莱克威尔/美联社“保险费对中产阶级购房者来说是个大问题，”麦丘先生说，“这真的很艰难。”

一项新的州法律要求公寓楼充分储备资金并进行更严格的结构检查，这也可能使在迈阿密拥有一套公寓更加昂贵。为满足新要求而征收的特别评估费可能高达每户10万美元或更多。迈阿密第一金融公司的抵押贷款机构阿尼巴尔·托雷斯表示，由于这些评估和结构问题，一些较旧的公寓通常无法获得抵押贷款。

尽管如此，部分经济学家预测迈阿密房市将比其他绝大多数地区更好地保持价格涨幅。迈阿密房地产经纪人协会首席经济学家盖伊·科罗拉顿表示，库存短缺和迈阿密-戴德县强劲的就业增长意味着，该地区房价更可能保持稳定或以个位数增长，而非下跌。

高盛集团1月报告预测，奥斯汀、旧金山和西雅图等曾火爆的市场2023年将出现两位数价格下跌，而迈阿密市场基本持平。

道格拉斯·艾丽曼公司报告显示，2月份迈阿密-戴德县新签合同数量激增91.8%，达到三年半来最高水平。

戴尔·查普曼·韦伯2月将其在豪华社区珊瑚阁新装修的三居室挂牌，价格是她2016年购入价的两倍多。令她惊讶的是，房产两天内即售出。“我原以为市场肯定在降温，“韦伯女士说。

搅动商业地产的区域性银行业危机也导致迈阿密部分住宅交易活动放缓，因贷款难度增加。与科威国际不动产合作的Jills Zeder集团创始成员丹尼·赫兹伯格表示，超豪华住宅（买家通常可全款支付）需求受影响较小。

“我们的市场已经赶上并超越了全美某些最强劲的市场，“他说，“我认为这印证了这座城市的转型。”

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刊登于2023年4月19日印刷版，标题为《迈阿密市场降温但仍是最热》。