办公楼业主遭人寿保险贷款机构冷落——《华尔街日报》

许多保险公司对写字楼市场空置率上升和租金下降感到不安。图片来源：Eric Thayer/Bloomberg News人寿保险公司曾是商业地产开发商可靠的资金来源，但随着今年有数百亿美元办公贷款到期，它们正在对写字楼业主关上大门。

高管和分析师表示，许多保险公司已放缓或停止发放办公贷款，这中断了该行业十年来向商业地产贷款领域的扩张。保险公司对空置率上升和租金下降感到不安，这反映出远程办公日益流行，而办公室回归率仍只有疫情前水平的一半左右。

高盛资产管理公司2月份的一项调查发现，15%拥有商业房地产贷款业务的保险公司表示，他们计划在今年缩减业务活动，是去年同期的三倍多。

总部位于爱荷华州的大型保险公司Principal Financial Group Inc.在3月初的一次电话会议上告诉投资者，该公司正在“暂停”向商业抵押贷款领域部署任何重要的新资金。该公司的Principal Asset Management部门的首席执行官Patrick Halter表示：“在我们相信市场已经理清估值之前，我们不想投资这些资金。”

保险机构放贷收缩对建筑业主而言是个坏消息，尤其在当前其他融资渠道几近枯竭之时。作为商业地产最大贷款方的银行自去年夏季起就持续缩减放贷。业内人士表示，继今年三月硅谷银行与签名银行接连倒闭后，银行对商业地产的规避情绪进一步加剧。

穆迪分析数据显示，在美国4.5万亿美元未偿商业地产抵押债务中，寿险公司持有约15%份额。由于这些公司的资金来源于客户保费而非客户存款，它们特别适合填补银行信贷收缩留下的缺口。抵押贷款经纪商和保险业高管指出，这使得保险公司不易遭受导致硅谷银行和签名银行倒闭的那种挤兑冲击。

今年大量商业地产债务到期之际，融资渠道的匮乏尤为令人担忧。Trepp公司数据显示，银行持有的商业抵押贷款中创纪录的2700亿美元将于今年到期，其中约800亿美元以写字楼作为抵押。

Principal公司今年有10笔总值约4.8亿美元的写字楼抵押贷款到期。哈尔特先生表示其中约四笔可能需要展期，“因为当前写字楼再融资面临市场流动性短缺的挑战”。不过他预计这四笔贷款不会出现损失。

全球金融危机后，保险公司对商业地产的贷款业务开始兴起。超低利率压低了公司债券的收益率，而公司债券是保险公司投资组合的核心。对办公楼、公寓、仓库和其他商业地产的贷款提供了更高的收益率。

Signature银行在3月份倒闭后，保险贷款机构对商业地产的厌恶情绪加剧。图片来源：Sarah Yenesel/Shutterstock分析师表示，商业地产贷款目前不太可能导致保险公司出现重大亏损。标普全球评级公司人寿保险部门负责人Carmi Margalit表示，总体而言，人寿保险公司的承保标准比那些将贷款重新打包为商业抵押贷款支持证券的贷款机构更为严格。

房地产投资银行公司Eastdil Secured的总裁D. Michael Van Konynenburg表示，人寿保险公司继续向仓库和公寓楼等表现最好的地产类型的业主提供贷款。他说，他们甚至可能会考虑向空置率低、与优质租户签订长期租约的表现优异的办公楼提供新贷款。

即便如此，在高盛2月份的调查中，343位保险业财务和投资负责人预测，在未来一年超过25种资产类别中，商业抵押贷款、抵押贷款支持证券和直接房地产持有将是表现最差的投资之一。

在五年前的同一项调查中，受访者将商业抵押贷款列为他们希望增加在投资组合中的三大资产之一。

年金保险专家美国权益投资寿险控股公司的首席执行官安南特·巴拉表示，他的公司并未在其500亿美元的整体投资组合中新增以办公楼为主的房地产投资。

“当前的核心问题是：办公楼的价值究竟几何？”他说，“我们认为，在后疫情时代，很难判断办公楼市场的常态是什么。”

请致信莱斯利·西斯姆，邮箱：[email protected]，以及彼得·格兰特，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年4月19日的印刷版，标题为《保险公司撤离商业地产贷款市场》。