住房短缺有多严重？这取决于如何定义“短缺”——《华尔街日报》

美国需要新建多少住宅才能让房地产市场恢复正常？

尽管各方都认同住房短缺现状，但对短缺程度却莫衷一是。美国低收入住房联盟指出全美短缺730万套住房，房产平台Realtor.com认为是650万套，抵押贷款公司房利美估算为440万套，而专注住房短缺问题的政策组织Up for Growth则提出380万套。房地产行业咨询公司John Burns研究与咨询公司给出的数字仅为170万套。

即使对于美国这样拥有约1.42亿套住房的国家，这个数据范围也相当悬殊。差异源于这些估算并非基于同一标准——这正说明针对同一问题提出略有差异的设问，可能得出截然不同的结论。

经济学家会认为只要价格可自由调节，就不存在真正的短缺：任何愿意支付市场价格的人都能获得住房。但对于那些经历过开放看房日排队长龙，或是苦苦寻找符合预算、地段尚可且状况勉强过得去房源的人来说，这种理论毫无慰藉。对大多数人而言，若现有住房难以负担，那就是短缺。

“这种认知之所以成立，是因为住房确实贵得离谱，“John Burns研究与咨询公司首席执行官约翰·伯恩斯如是说。

统计美国的住房单元数量相当直接——人口普查局每十年一次的人口普查就包含这项工作。直到2010年，普查员仍需驾车或步行遍历全国每条街道。而2020年，他们借助卫星图像使这项任务变得稍微轻松些。

真正棘手的是确定应该有多少住房才足够。

Realtor.com采用的方法是对比新增房屋与新增家庭数量。该平台统计自2012年以来新增家庭数为1560万户，同期开工建设的独栋住宅为903万套，由此得出650万套的缺口。

但请注意：并非所有人都居住或渴望居住在独栋住宅中。公寓和共管公寓是美国住房存量的重要组成部分，尤其在房价最高的大城市。Realtor.com数据显示，若计入这些住宅单元，缺口将缩小至230万套。（《华尔街日报》与Realtor.com同属新闻集团旗下。）

美国低收入住房联盟首先关注其定义为可负担的租赁单元。该组织发现，仅有700万套住房对极低收入人群（定义为处于或低于贫困线，或收入低于当地中位数30%）而言是可负担的。但其中330万套被非极低收入者占据，实际可供最低收入家庭使用的可负担住房仅剩370万套。

由于全美有1100万户此类家庭，而可负担单元只有370万套，NLIHC得出结论存在730万套的缺口。这与整体住房存量短缺并非同一概念。事实上，该组织计算出租赁单元数量实际上超过了租户数量。

美国约有1.42亿套住房。图片来源：Chona Kasinger/华尔街日报因此，美国低收入住房联盟警告称，增加住房总供应量不一定会解决经济适用房短缺的问题。理论上，当新建住房落成时，“收入充足的家庭会迁入新居，腾出原先较旧的住房给其他家庭，这些家庭又会留下更陈旧的单元，以此类推”，该机构将这一过程称为"过滤效应”。但报告指出，现实中这条链条往往在惠及最低收入家庭前就已断裂。在疲软市场，许多房产会被直接废弃或改作他用；而在强劲市场，老旧单元则成为翻新改造的目标。

房利美同样关注住房可负担性，但研究范围涵盖租房者与购房者。这家抵押贷款机构将收入不超过中位数60%群体所需的住房定义为"经济适用房”，收入达中位数120%群体所需的定义为"工薪住房"，测算结果显示这两类价格区间的住房缺口达440万套。

房利美在报告中总结道，美国不仅需要新建住房，还需保护现有住房：“在多数都市区，翻修现有住房以延续其使用寿命比新建成本更低。”

专注住房短缺问题的华盛顿政策组织"增长在望"估算住房总需求量为：现有家庭数量+因住房短缺未能组建的新家庭数量+5%的正常周转空置率。

“增长至上”组织假设人们应在与2000年相同的年龄阶段组建家庭。该团体认为，当前人们未能做到这一点的事实反映了住房短缺问题。

毫无疑问，部分人确实因此未能组建家庭，但更多人另有原因：自2000年以来，人们接受教育的时间延长、结婚和生育年龄推迟，这些因素都会延缓家庭组建。

因此，尽管这些估算揭示了住房市场的有趣现状，但它们可能高估了需要建造的住房数量。约翰·伯恩斯研究与咨询公司通过分析人口结构和空置率指出：相较于2000年的基准预期，实际形成的家庭数量本应更少；并注意到直到过去几年住房空置率仍处于高位——这意味着美国许多地区仍存在2000年代初房地产热潮导致的过度建设。因此，该公司认为住房缺口为170万套，低于大多数其他估算值，但伯恩斯先生表示这“仍然是个巨大数字”。

若其数据准确，这将带来乐观预期：通过数年稳健建设即可解决当前短缺，而非需要一场史无前例的持续房地产热潮。

联系记者乔什·赞布伦：[email protected]

本文发表于2023年4月15日印刷版，标题为《美国实际需要多少住房》。