房产面临开放式问题 - 《华尔街日报》

低利率使得零售和机构投资者增加对房地产的敞口更具吸引力。图片来源：saul loeb/Agence France-Presse/Getty Images商业房地产行业的一个老设计缺陷又回来了，而且这次规模更大、范围更广。

自2008年全球金融危机以来，房地产投资基金的规模迅速膨胀，而且不仅仅是在美国。根据欧洲中央银行的数据，截至2022年底，欧元区房地产基金的管理资产达到1.04万亿欧元，相当于1.14万亿美元，而2007年仅为2000亿欧元。按价值计算，约80%的基金是开放式的，投资者可以选择每日、每周或每季度赎回。

这些基金帮助房地产行业减少了对银行贷款的依赖，而银行贷款在2008年后一度枯竭。低利率也推高了房地产价值，使得零售和机构投资者增加对房地产的敞口更具吸引力。“这背后的一个重要原因是资产管理公司对另类策略的推动，”Cohen & Steers的房地产策略主管Rich Hill表示。

但这些基金在设计上难以应对经济低迷时期，当更多投资者要求赎回时，基金经理可能被迫限制赎回，直到他们能够通过出售房地产筹集现金。这在美国尤其是个问题，自去年以来，包括BlackRock和Schroders管理的几只基金在内的多只基金已被“冻结”。这是一种反复出现的模式：自2008年以来，英国的开放式房地产基金已经四次限制赎回。

欧洲央行担忧这些基金规模已变得如此庞大，可能对商业房地产市场产生"系统性影响"。目前持有欧元区40%的商业地产，是十年前水平的两倍——尽管部分风险敞口通过债务或股权投资持有，而非直接拥有建筑物。

这些重要参与者的强制出售将进一步施压房地产估值，对银行账面上商业房地产贷款的健康状况产生连锁反应。

目前投资者尚未大规模撤资，但收益不佳可能改变这一局面。根据MSCI欧洲房地产指数，上市房地产股票过去一年平均下跌36%，但私募基金的调整更为缓慢且刚刚开始。

部分监管机构已收紧投资者赎回资金的时效规定，这应有助于缓解流动性错配。鉴于基金规模已如此庞大，可能需要实施更多管控措施，如收取赎回费或要求投资者延长赎回通知期。这在某种程度上违背了基金应便于兑现的初衷。

近期这类产品的吸引力已受打击，尤其自美国黑石集团管理的Breit等知名基金限制赎回以来。随着利率上升，其他投资渠道可能提供更高收益且资金被困风险更低。监管机构即将施加的更多限制，可能为投资者提供另一个避而远之的理由。

联系作者Carol Ryan请致信[email protected]

出现在2023年4月14日的印刷版中，标题为《房地产存在一个开放性问题》。