美国最昂贵的拖车公园：移动房屋售价数百万美元——《华尔街日报》

“欢迎来到我的客厅，”女演员莎拉·保罗森说道，她正为一支杂志视频团队导览她位于加州马里布的设计师住宅，该团队正在制作关于她家的专题报道。

身着一件露肩羊毛衫的她，详细介绍了住宅的奢华装修：厨房里海沫绿色的大理石台面、定制的波西米亚风格纺织品、进口的欧洲灯具、如亮片般闪烁的粉色浴室瓷砖，以及为招待客人储备充足酒水的双门冰箱和冰柜。

指示牌欢迎游客来到马里布的天堂湾地区。摄影：Adam Amengual（《华尔街日报》特约）这些设计细节足以匹配洛杉矶任何最迷人的豪宅。但它们却出现在保罗森女士约500平方英尺（约46平方米）的房产中——这是一处位于拖车营地的住宅。

欢迎来到天堂湾移动房屋公园，这里被广泛认为是美国最昂贵的拖车营地。拥有256辆拖车和预制房屋的该社区可追溯至20世纪50年代，当时的所有者允许商业渔民在此停放露营车。从2000年代初开始，史蒂薇·妮克丝、米妮·德赖弗和马修·麦康纳等名人开始收购拖车，逐渐将这片营地变成了加州最炙手可热的房地产之一。

其吸引力显而易见。这个被当地人称为“小海湾”的地方坐落在一处悬崖上，可俯瞰太平洋全景，并直接通往一个受当地冲浪者欢迎的僻静海湾。这些景观正是亿万富翁们斥资数亿美元也要获得的。附近，电影制片人兼Hamm’s啤酒财富继承人小爱德华·H·哈姆以9100万美元购得一座豪宅；媒体大亨拜伦·艾伦花费了1亿美元；风险投资家马克·安德森及其妻子劳拉·阿里拉加-安德森支付了1.77亿美元。芭芭拉·史翠珊的庞大庄园就坐落在与公园同一段悬崖的边缘。

如今，这片海湾呈现出一幅拼图般的景象。那些历经数十年风雨、犹如在加州阳光下曝晒近半个世纪的破旧锡罐般的拖车，与彻底颠覆传统拖车概念的移动房屋比邻而居。这些价值数百万美元的豪宅配有宽敞的露台和时尚的设计师级装潢，部分外观由Marmol Radziner等知名建筑事务所操刀——该事务所以改造洛杉矶最具建筑价值的住宅而闻名。部分富豪买家还聘请了高端室内设计师，或选用One Kings Lane等明星青睐的潮流设计服务。这些拖车的主人是明星富豪，他们将海湾作为逃离内陆豪宅的海滨避世之所。

当地房产经纪人表示，在库存短缺和疫情催生的滨海置业需求推动下，这些买家正将天堂湾房价推向新高。据房产挂牌网站Zillow数据，过去三年约有30辆拖车以高达500万美元的价格成交（经纪人称该数据未包含多笔场外交易）。今年三月，一套三居室移动屋挂牌价达585万美元，经纪人表示若以接近该价格成交，或将创下海湾地区新纪录。目前记录保持者很可能是2016年尼克女士以530万美元售出的移动屋，但也有经纪人透露曾听闻高达700万美元的场外交易。

“如今想在那里买房可得有雄厚的资金实力，”Coldwell Banker房地产公司的本地经纪人布莱恩·梅里克表示，“那些标价五六百万美元的房源？你只能摇摇头感叹‘哇哦’。”

与普通购房者不同，购买海湾地区活动房屋和移动住宅的人并不拥有其房屋下方的土地。这片土地自1960年代起就由基塞尔家族持有，买家需按月支付地块租金。受租金管制条例约束，月租金从约1500美元到4000多美元不等。

梅里克指出，由于买家无法购买土地，在天堂湾置业堪称"巨大的信任跨越"。尽管现行法规和租金管制政策使得该地块未来重新规划的可能性极低，但买家无法获得任何保证——这正是潜在客户的首要顾虑。负责运营该社区的基塞尔家族成员史蒂夫·达尔伯格通过天堂湾土地公司表示，家族目前没有对该社区进行重大改造的计划。

泰德·西尔弗伯格拥有的移动住宅于2019年出售给强生家族成员。图片来源：Adam Amengual/华尔街日报这座标价585万美元的移动住宅是该社区目前在售最昂贵的房产。照片：Adam Amengual为《华尔街日报》拍摄不拥有土地也有其优势。拖车房屋的销售情况不公开记录，这为追求隐私的人提供了掩护。此外，税务负担也较轻。多年来，加利福尼亚州的移动房屋被视为车辆征税，因此拖车车主只需支付车辆注册和牌照费用，而无需缴纳房产税。即使在1980年7月1日后新购买的移动房屋根据法律变更需缴纳部分房产税，与传统房屋相比，这些税款仍然微乎其微，因为它们是基于移动房屋本身的价值，而不是其所在土地的价值。

Marmol Radziner的Leo Marmol表示，根据当地的分区法规，移动房屋公园内的房屋必须保持其移动房屋的身份。这意味着它们必须能够被反复移动。实际上，Paradise Cove的房地产经纪人表示，虽然公园内许多较新的房屋是按照法规的字面要求建造的，但它们实际上根本无法移动。它们是伪装成移动房屋的永久性定制住宅。

“他们只是把轮子装在下面，然后称之为移动房屋，尽管它们实际上根本无法移动，”Merrick先生说。

其中一些“移动”房屋现在标价高得离谱。根据Zillow的数据，目前海湾地区只有两处房产公开挂牌出售，其中包括标价585万美元的房产。

第二处房产由Marmol Radziner设计，大约在2015年完工，建造时“不惜成本”，Compass的挂牌经纪人Justin Cumbee说。除了399.5万美元的要价外，买家还需支付每月约1800美元的租赁费，Cumbee先生表示。

杰克·尼科尔森的女儿詹妮弗·尼科尔森此前曾公开挂牌出售她的移动房屋，要价110万美元。图片来源：乔迪·琼斯/Zuma Press负责该项目的马尔莫尔先生表示，这座房屋是为一位热爱冲浪的科技公司高管建造的周末度假屋，他想要“一个海边小乐园”。

另一辆最近挂牌价为110万美元、但随后从房源网站Zillow下架的拖车房归室内设计师、演员杰克·尼科尔森的女儿詹妮弗·尼科尔森所有。她称天堂湾为“一个内行人才知道的秘密地点”，并表示她在疫情期间在那里全职住了两年，并彻底翻新了这个地方。根据Zillow的数据，该房屋上一次交易是在2020年，价格为42万美元。

多年来，达尔伯格先生表示，天堂湾土地公司一直试图对抗管理该公园地块租金上涨的租金管制规则，但遇到了强大的阻力。

“我们在加州，这里的产权形同虚设。虽然我理解租金管制的理由，但看到有钱人搬进来，花500万美元买一辆拖车，然后支付如此之低、人为限制的租金，这令人沮丧，”达尔伯格先生说。不过，他说，“你不会听到我们任何人为此哭穷。”

救生员队长瑞安·艾迪生表示，尽管长期居民已经看到他们自己的拖车价值急剧上升，但一些人将有钱买家的涌入视为一把“双刃剑”。艾迪生先生说，他和妻子达琳·艾迪生在2009年房地产崩盘后不久购买了他们的拖车。这是他们的主要住所；艾迪生先生在附近的圣莫尼卡担任救生员，而他的妻子是一名急诊室和肿瘤科护士。

艾迪生夫妇表示，他们支付了31.5万美元从前任业主手中接管了租赁权，并额外花费约15万美元购置了一栋全新的三室两卫活动房屋，以适应他们、两个孩子及两只拉布拉多犬的生活需求。这还不包括每月约1500美元的租赁费用。艾迪生先生称，刚完成购买不久，园区内的房价就开始"疯狂上涨"。

“我们很幸运，“他说，“现在根本不可能再搬进来了。”

部分原因在于园区居民不拥有土地所有权带来的不确定性。由于银行除了拖车房屋本身外没有其他抵押物，超过一定金额的租赁权接管首付基本无法获得贷款——梅里克先生表示，据他所知只有加州戈利塔的一家社区银行会为这类最高约60万美元的购买提供融资。因此大多数买家必须现金支付，这对非富豪阶层而言遥不可及。

瑞恩和达琳·艾迪生于2009年购入了他们在天堂湾的住宅。图片来源：Adam Amengual/华尔街日报艾迪生先生和其他居民担心，历史上使这个社区如此特别的品质正在迅速消逝。艾迪生先生的童年就在这个海湾度过，他回忆起在海滩和水中度过的美好时光。但他说，2012年左右园区的变化已显而易见。周五下午当他带着孩子在社区游乐场玩耍时，会看到更炫目的车辆开始驶入，比如宝马和流线型跑车。他能感觉到客户群体正在发生变化。

“我们看到人们进来后就把房子彻底翻新，全是高端装修之类的，”他说。“一开始我们都不敢相信。现在我就觉得，‘好吧，无所谓了。’不过是又一个有钱人罢了。”

史蒂薇·尼克斯、明妮·德瑞弗和马修·麦康纳等现任及昔日名人居民的代理人均未回应或拒绝置评。保尔森女士也拒绝发表评论。

长期居民泰德·西尔弗伯格表示，这个公园的一大吸引力曾是它紧密的社区氛围。西尔弗伯格曾是一名天堂湾救生员和企业家，1980年至2019年间居住在该公园。他说，没人会给自己的拖车配钥匙或锁门，住在公园里的水管工和电工会乐意过来修理坏掉的水管或电视，海湾的孩子们几乎无人看管地自由奔跑。

“没有孩子是由父母单独抚养的。他们是由整个社区共同抚养的，”他说。

现在，一些业主正在套现，称财富的涌入毁了这个公园。一些人指责房地产经纪人，称他们通过吹捧名人交易和吸引媒体报道人为抬高了价格。

西尔弗伯格表示，他于2019年出售房产搬到了夏威夷。Zillow记录的成交价为237.5万美元。他拒绝透露最初支付的金额，但表示这辆拖车是他一生中最好的投资之一。

艾迪生先生是一名救生队长和狂热的冲浪爱好者。照片：Adam Amengual为《华尔街日报》拍摄他说，买家是强生公司家族的一员，似乎拥有“无限资金”来翻新它。

“在售出之前，这里简直是天堂，”他这样描述这个小海湾。

至于艾迪生先生，他说他和妻子没有搬家的计划——尽管只要价格合适，一切都可以出售。

“有那么一刻，我们想，‘也许我们应该标个高价试试看。’但之后我们能去哪儿呢？”他说，“我的意思是，如果有人出价300万美元，我肯定会考虑。”

联系作者 Katherine Clarke，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年4月14日的印刷版，标题为《美国最昂贵的拖车公园》。