休斯顿公寓业主因多户住宅市场承压丧失3200套房产遭止赎——《华尔街日报》

一位公寓楼投资者上周失去了位于休斯顿的四处房产，这些房产因止赎而被收回，这是利率飙升开始颠覆价值数万亿美元的租赁住房市场的最新迹象。

苹果道投资集团(Applesway Investment Group)借款近2.3亿美元购买了这些拥有3200多套单元的公寓楼，这是疫情期间在德克萨斯州疯狂收购的一部分。根据德克萨斯州哈里斯县提交的公开文件，在苹果道投资集团贷款违约后，公开上市的抵押贷款公司Arbor Realty Trust对这些房产进行了止赎。

公开记录显示，总部位于纽约的投资公司Fundamental Partners以未公开的价格收购了这些休斯顿房产。

商业地产市场的动荡正开始从城市写字楼和老化的购物中心蔓延至出租公寓。长期以来，多户住宅领域一直被视为相对安全的投资，尤其是在疫情期间房价大幅上涨，迫使许多购房者继续租房的情况下。

近年来，房东们从公寓租金飙升和廉价债务中获益，这推动房产价值创下历史新高。投资者高价购买这些房产，部分原因是他们押注租金会持续上涨。他们还认为在经济衰退期间，公寓是更安全的赌注，因为人们总是需要住所。

如今，近期利率的上升使公寓市场降温。那些在2021年市场高峰期购买房产的投资者通常使用浮动利率抵押贷款融资。其中许多贷款已按更高的利率重置。

房地产分析公司Green Street估计，公寓楼价值较峰值已下跌逾20%。与此同时，租金增长正在放缓，这意味着部分背负大额浮动利率抵押贷款的楼宇已无法产生足够利润来偿还债务。

西木区公寓是Applesway因止赎而失去的楼群之一。图片来源：EagleViewApplesway是商业地产投资者的典型代表，他们通过收购价格适中的楼宇并在改造后提高租金来获取巨额利润。首席执行官Jay Gajavelli在发布的视频中表示，他可以通过翻新休斯顿郊区一处低收入公寓楼，并实施提高租金及收取设施附加费的计划，让投资者资金翻倍。

“房产价值未来会上涨，“他说。

Applesway大部分贷款发生在2021年下半年，恰逢美联储启动加息周期前。根据数据公司Trepp Inc.提供的贷款信息，某处房产的贷款利率已从3.4%升至约8%。至少有两处物业采用约80%的债务融资，这在商业地产中被视为高杠杆操作。

近月来还有其他大型投资公司面临多户住宅浮动利率贷款的还款问题。旧金山私募股权公司Veritas拖欠了由租金管制公寓楼担保的4.5亿美元贷款，黑石集团正就纽约市公寓楼资产包的债务与贷方进行谈判。

黑石集团一位女发言人表示，这笔债务是无追索权的，意味着贷款方只能追索与该贷款挂钩的房产。“我们正专注于与贷款方合作，争取最佳解决方案，“该发言人表示。

像休斯顿Applesway这样的止赎案例较为罕见，但随着贷款到期以及保护房东免受利率上升影响的对冲合约开始失效，这类情况可能会变得更加普遍。根据Trepp的数据，今年美国将有创纪录的1518亿美元租赁公寓楼抵押贷款到期，未来五年内到期的金额将达到9401亿美元。

联系记者：Will Parker，邮箱[email protected]；Konrad Putzier，邮箱[email protected]

本文发表于2023年4月12日印刷版，标题为《多户住宅领域受利率冲击》。