《华尔街日报》：住房正成为投资者的糟糕避风港

那些用短期浮动利率债务抢购公寓楼的投资者如今陷入了困境。图片来源：Aaron Schwartz/Xinhua/Zuma Press出租房屋本应是美国房地产市场中最安全的角落，但事实并非如此。

利率上升正在挤压虚高的房地产估值。根据Green Street商业地产价格指数，公寓价格在过去一年下跌了21%，成为仅次于写字楼（跌幅25%）表现第二差的房地产类别。机构投资者通常持有较少的独户住宅，而这类房产的价值迄今更具韧性。

专注于拥有和管理公寓楼的上市房地产投资信托基金的股价也随其基础资产价值下跌。AvalonBay Communities公司和公寓收入房地产投资信托在过去12个月里市值缩水了三分之一。

与写字楼和商铺不同，疫情期间住房看起来是稳赚不赔的赌注。远程办公的普及和家庭储蓄的增加意味着更多人要么购买了自己的住房，要么搬进了出租物业。异常高涨的需求推高了估值并导致租金飙升。

2021年——繁荣的顶峰时期——专业管理公寓的租金上涨了近12%。根据哈佛大学《全美住房状况报告》，这一涨幅是疫情前五年平均涨幅的三倍多。

资金因此大量涌入公寓市场。根据房地产咨询公司纽马克集团的数据，去年美国多户住宅投资额达2940亿美元，加上2021年创纪录的3535亿美元，远高于疫情前多年的年度水平。

买家支付过高价格的前提是他们能进一步提高租金。但纽马克预测，2023年租金涨幅预计将放缓至4%，仅略高于3%的长期平均水平。

使用短期浮动利率贷款抢购公寓楼的投资者如今尤其陷入困境。研究机构Green Street指出，私营休斯顿房地产投资公司Nitya Capital因债务还款压力增加，正寻求出售其38%的资产组合。Nitya大部分资产购于2021年价格峰值时期，当时利率处于历史低位。融资成本上升已导致该房东部分资产的现金流枯竭。

具有讽刺意味的是，尽管大量新建公寓即将入市，但基本需求仍保持稳定。全美空置率为4.6%，略低于长期水平。强劲的就业市场使租客持续支付租金，而高昂的房贷成本令许多租户因购房压力不得不延长租赁期。

投资者认为租户会持续支付租金的判断是正确的。但债务成本维持低位和房东可随意定价的假设却适得其反。当写字楼因空置率攀升举步维艰时，租赁住宅市场却因过度拥挤陷入困境。

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刊登于2023年4月5日印刷版，标题为《对投资者而言，住房正成为糟糕的避风港》。