公寓楼销售暴跌74%，创14年来最大跌幅——《华尔街日报》

出租公寓楼销售正以次贷危机以来最快速度下滑，这表明利率上升、地区银行业动荡以及租金增长放缓正在削弱对这些楼宇的需求。

根据数据公司CoStar Group的初步报告，投资者在2023年第一季度购买了140亿美元的公寓楼。这比去年同期销售额下降了74%，将是自2009年第一季度销售额下降77%以来，任何季度中最大的年度销售额下降。

第一季度的140亿美元销售额是自2012年以来任何季度中的最低水平，除了2020年第二季度，当时疫情封锁实际上冻结了市场。

租金趋于平稳，甚至在一些大都市地区有所下降。照片：Joe Raedle/Getty Images近期楼宇销售的下滑是在2021年底达到顶峰的一系列创纪录交易之后出现的，当时多户住宅是商业房地产中的佼佼者。资金充裕的投资者对公寓楼有强烈的兴趣。他们的首选是阳光地带城市，如达拉斯、凤凰城和佛罗里达州的坦帕，这些地方的租赁住房基本上不受监管，租金在去年之前每年上涨20%或更多。

销售额暴跌，因为现在购买公寓楼的数学意义大大降低。随着利率的快速上升，购买楼宇的融资成本也大幅增加。在创纪录的增长之后，租金趋于平稳，甚至在一些主要大都市地区有所下降。银行业的动荡也使得购买楼宇更加困难，投资者和分析师表示，因为更多的贷款机构正在撤回贷款或仅以高利率贷款。

因此，大多数公寓楼价值正在下跌，而许多房东不愿以当前较低价格出售。

“没人愿意在非必要情况下承受亏损，“达拉斯房地产投资公司RREAF Holdings的首席投资官格雷厄姆·索登表示。

公寓楼销售下滑与整体住宅市场的回调如出一辙——今年2月全美房价出现11年来首次同比下跌，销售量较去年同期急剧下降。由于利率上升，住宅销售同样持续受限，部分地区房价已连续数月走低。

根据MSCI房地产资产价格指数，2月份多户住宅价格同比下跌8.7%。Green Street追踪上市房东企业的另一项指标显示更大幅度的下跌，建筑价值较2021年末峰值下降20%。

索登称其公司已开始投资房车公园等新型地产，而买卖双方对公寓楼真实价值的认知仍陷僵局。

销售减少对公寓租户或许是利好，因为买家表示无法像过去那样快速提高租金。许多房地产所有者曾在借贷成本较低时扩张多户住宅业务，实施"先涨租后出售回馈投资者"的商业计划。Apartment List数据显示，3月全美公寓租金同比上涨2.6%，但年租金增速持续放缓，远低于2021年疫情期间近18%的峰值。去年9月至今年1月租金环比连续下跌，尽管今春略有回升，仍不足以扭转整体下行趋势。

北马克经纪公司多户住宅部门总裁特雷弗·科斯科维奇表示，由于房东无法像以前那样提高租金，他们正试图通过其他方式来维持房产价值。这包括削减成本、进行维修，并更努力地留住现有租户。科斯科维奇称，当租金以前所未有的速度上涨时，“运营上可以不必那么挑剔”。

经纪人和投资者表示，他们预计建筑销售要到明年才会有明显回升，部分原因是今年计划交付近50万套新住宅，这是近40年来的最高水平。

近期冲击地区性银行的困境也给该行业带来了打击。根据MSCI的数据，这些贷款机构去年成为仅次于政府机构支持贷款的多户住宅贷款第二大来源。如今许多小型银行正在缩减贷款规模。

但有一种类型的销售几乎所有人都预计会增加：强制出售。近年来，许多投资者通过短期浮动利率债务购买建筑。由于利率上升，这些贷款的偿还成本比建筑业主最初借款时高出许多。

许多浮动利率贷款的剩余余额将在今年到期，那些建筑每月无法带来足够现金流的借款人可能不得不出售建筑以偿还债务。

“我们正处于非常早期的阶段，“科斯科维奇说。

请致信威尔·帕克，邮箱：[email protected]

更正与补充格雷厄姆·索登是RREAF Holdings的首席投资官。本文先前版本错误地称其为该房地产投资公司的收购总监。（已于4月4日更正）

刊登于2023年4月5日印刷版，标题为《公寓楼交易量下降74%，创14年来最大跌幅》。