中国房地产市场空间充足但买家不足——《华尔街日报》

香港——中国房地产市场在经历两年低迷后似乎趋于稳定，但一个关键问题仍在阻碍复苏：大量待售住宅的严重过剩。

数据提供商万得信息显示，截至今年2月中国已竣工未售出的住宅面积达35亿平方英尺。据估算，这相当于约400万套住房，也是自2017年"棚改货币化"政策期间中国出现最严重的供应过剩。当时通过拆除老旧建筑来刺激新房需求。

房地产咨询公司克而瑞数据显示，2022年所有新竣工住宅中约三分之一未售出，该比例为2015年以来最高水平。

经济学家表示，这种过剩在人口数百万以下的小城市最为严重。根据经济学家肯尼斯·罗格夫和杨元庆去年发表的论文，在经历长期建设热潮后，中国640多个被列为"三线"的城市现已拥有全国近80%的住房存量。这些城市的需求弱于北京、上海等人口和就业市场增长更快的大城市。

中国曾长期处于建设热潮中。图片来源：沈来骢/彭博新闻社克而瑞估算，以知名三线城市北海为例，消化现有待售住房库存需近六年时间，而上海仅需七个月，北京也只需近两年。

中国房地产信息网监测的50个城市平均需要20个月才能消化过剩住房库存。据全美房地产经纪人协会数据，美国现有住房库存为2.9个月；而美国政府数据显示，新建住房库存为8.2个月。

中国统计局数据显示，2月份"一线城市"（北京、上海、深圳和广州）新房价格同比上涨1.7%。三线城市房价同比下降3.3%，但降幅较前几个月有所收窄。

总体来看，70个大中城市新房价格环比上涨0.3%，这是自2021年8月以来首次实现环比上涨。

有估算显示，中国约三分之二城镇人口生活在低线城市。若这些城市房价无法企稳，或将打击全国家庭信心和消费意愿，制约今年整体经济复苏力度。

长期来看，消化市场过剩住房可能导致新房建设持续低迷，使中国失去最重要的经济增长动力和就业创造引擎。新房建设对债务高企的地方政府也至关重要，这些政府依赖向开发商出售土地的收入来平衡预算。

据一项估计，北海这座三线城市可能需要六年时间才能消化其未售出住房的库存。图片来源：胡岩/Imagine China/路透社罗格夫和杨女士在9月份的论文中得出结论，从现在到2035年，三线城市的房地产建设需求需要缩减约30%，以避免进一步的供应过剩。

在疫情之前，三线城市吸引了一些房地产买家，因为它们的房价通常远低于中国的大城市。投机者从全国各地涌入，有时抢购多套房产并空置，期望获得投资收益。开发商为了满足预期需求而加大了建设力度。

但北京打击投机的努力与不利的人口结构和其他问题在小城市中相冲突，使它们现在变得不那么吸引人。

据当地房地产经纪人称，在广西省西南部的海滨城市北海，疫情期间游客数量减少抑制了销售。这座城市以其海滩和温和的气候而闻名，被称为“中国的迈阿密”，人口190万。

当地一家房地产机构的销售人员表示，2022年底，该市的平均房价从2019年的每平方英尺约108至121美元降至约54至67美元。

广州等中国主要城市的新房价格表现优于三线城市。照片：Jade Gao/法新社/Getty Images去年底中国取消清零政策后，今年1月春节期间游客重返城市。但销售人员表示，由于投机性买家减少，房价尚未恢复到疫情前水平。

一位拥有两套房产的当地居民表示，尽管她认为人们仍想迁入该市，但她对大幅反弹不抱期望。

“北海等城市已经存在大量过剩住房，“她说。

其他一些三线城市的业主持悲观态度。在东北城市秦皇岛拥有两套公寓的陈勇根据夜间亮灯户数和业主微信群活跃度估算，其小区约40%住宅空置。

“市面上空置公寓太多了，“就职于某国有石油公司的陈先生说，“我根本看不到房价再暴涨的理由。”

在中国多地降低房贷利率并提供其他补贴吸引首套房买家后，部分大城市需求迅速回升。链家研究院数据显示，上海2月二手房成交量创七个月新高。

澳新银行经济学家在研究报告中指出，中国房地产业正在触底，逐步复苏将为2023年中国GDP增长贡献0.5个百分点（2022年该行业曾拖累经济）。该行预计今年中国GDP整体增速为5.4%。

澳新银行表示，即使房地产市场持续回暖，年销售额可能仍仅能达到疫情前水平的90%。

许多预测人士认为，除非政府采取更多措施刺激需求，否则部分城市的住房过剩问题将持续存在，但这样做可能会引发更多投机行为，而政府并不愿意鼓励这种情况。

根据高盛的数据，2010年至2020年间，中国城镇住宅年均需求为1800万套。随着中国人口老龄化和置换需求减弱，预计到2050年这一数字将降至每年600万套。2022年，中国城镇人口增速创下42年来新低。

“我们确实已经过了峰值，“高盛首席中国经济学家闪辉表示，并补充说，她预计未来几十年对新房的年需求将稳步下降。

澳新银行高级经济学家王蕊指出，如果开发商继续缩减新项目开工规模并优先消化库存，市场或能逐步吸收部分过剩供应。但需警惕市场回暖时开发商可能面临的增建冲动。

瑞信亚洲经济研究主管王涛表示，中国政府也可能通过拆除更多老旧建筑、鼓励现有住房改造而非新建来缓解供应过剩。这在中国市场并不罕见，因为中国住房平均寿命仅35年左右，远低于美国水平。

北京的Grace Zhu对本文亦有贡献。

更正与说明图表显示中国住房存量以十亿平方米为单位增长。较早版本错误地将单位标为百万平方米。（4月5日更正）

联系Stella Yifan Xie，邮箱：[email protected]

刊登于2023年4月4日印刷版，标题为《中国小城市面临公寓过剩》。