美国停车位实在太多了 - 《华尔街日报》

几十年来，美国城市一直面临一个停车难题：停车位实在太多了。

无数住宅区停车位闲置，市中心车库也常有一半空置。拼车服务的普及和疫情期间远程办公的兴起加剧了这一趋势。政府统计显示，2022年美国人均驾驶里程较2019年减少4%。

意识到这点后，各城市正缩减停车位数量，将土地腾出作其他用途，这将产生深远影响。

车库和停车场正在被拆除。新建项目配套车位大幅减少。大型零售商将闲置车位租赁用于新开发。地方政府正废除实行数十年的新建项目最低停车位配建标准。

城市规划师和经济学家指出，通过更高效利用这些全美最宝贵的土地资源，此举有助于降低建筑成本、抑制租金上涨、缓解交通拥堵、重振城市活力，并改善全国性住房短缺问题。

“荷兰人向大海要土地，而我们可以向停车位要空间，“加州大学洛杉矶分校城市规划专家、停车研究领域开创者唐纳德·舒普表示。

那些曾因找不到车位而迟到的人，听到停车位过剩的说法可能会惊讶。但经济学家指出，对廉价或免费路侧停车的期待制造了稀缺假象——实际上附近常有充足车位。驾驶者宁愿绕街区寻找政府提供的路侧车位，也不愿支付私营车库更高费用，这反而加剧了拥堵。

与此同时，车库却很少满员。房地产公司高力国际2012年的调查发现，美国和加拿大大多数主要城市市中心的停车库在工作日和特殊活动周末期间至少有20%的空置率。

舒普先生估计，美国有7亿至20亿个停车位，相当于每辆注册车辆拥有2.5到7个车位。目前没有官方政府统计数据。

全美数十个城市已取消至少部分最低停车位要求，包括纽约、旧金山等沿海大城市，以及俄克拉荷马州诺曼、俄勒冈州本德等小城市。去年，加利福尼亚州全面取消了公交站点附近新建项目的停车位最低标准。

仍保留停车位要求的地区现在更愿意批准例外情况。

三年前，北卡罗来纳州夏洛特市议会批准了当地开发商Grubb Properties的重新分区申请，允许其在市中心附近建造一栋完全不设住户停车位的104单元公寓楼。

公司首席执行官克莱·格拉布表示，这使得该建筑比配备停车位的方案能多建约25%的单元。他称，增加单元数意味着租金将比原方案降低约250美元。

这栋定于明年开放的公寓将配备自行车存放区。项目毗邻市中心绿道，格拉布预计许多住户会骑车通勤。

格拉布将夏洛特项目与科罗拉多州奥罗拉的405单元公寓进行对比——当地法规要求他建设485个车位，而他预估住户仅需390个。“这完全是浪费资金”，他表示。

他表示，建造这些额外停车位会占用公寓可用空间，将使平均租金增加超过100美元。该建筑毗邻一家大型医院综合体，距离公共交通也不远。Grubb先生预计，未来的许多租户将是医院员工，他们会发现步行上班比开车更快。

Grubb Properties在北卡罗来纳州夏洛特市中心附近正在建造的一栋104套公寓楼将完全不设居民停车位。图片来源：Angela Owens/华尔街日报奥罗拉市发言人Michael Brannen表示，城市停车要求考虑了住宅或商业物业的邻居，他们常常担心新开发项目会挤占社区的停车资源。

美国停车位过剩的根源可以追溯到20世纪50年代首次通过的区划法规，当时汽车保有量不断上升，城市规划者担心没有足够的路边停车位供新司机使用。许多市政当局对每种土地用途都制定了详细的停车要求。例如，在洛杉矶，教堂必须为每五个座位提供一个停车位。医院必须为每张病床配备两个停车位。

停车规定导致了大量停车位的出现，尤其是在美国西部，这些规定生效后开发热潮兴起。根据亚利桑那州立大学、加州大学洛杉矶分校和佐治亚理工学院的一组研究人员的一项研究，停车位约占洛杉矶县土地面积的14%。这一面积几乎与休斯顿相当。

大多数城市的市中心停车场很少停满。图为洛杉矶某停车场。约20年前，研究者和地方官员开始质疑这些规定背后的逻辑。圣克拉拉大学教授C·J·加布与加州大学洛杉矶分校的格雷戈里·皮尔斯2016年研究发现，许多停车位长期闲置。提供这些车位的成本以更高租金或零售价格形式转嫁给消费者——包括不驾车者，相当于变相补贴了车主。

研究指出，停车场使平均租金增加约17%。近四分之三的无车租户的租金中仍包含停车位费用。研究结论显示，这些租户每年为不需要的停车位共支付4.4亿美元。

最早减少停车位的实验可追溯至1999年，洛杉矶通过法令鼓励将废弃的市中心办公楼改建为公寓和共管住宅。

为激励开发商投资当时萧条的城区，该法令豁免了他们的停车位配建要求，但禁止拆除现有车位。

这使得开发商能在建筑中容纳更多单元并以更低价格出租。加州大学洛杉矶分校城市规划教授迈克尔·曼维尔2013年论文研究了56栋经改造的建筑（新增约6700个住宅单元），发现若按原有停车规定，其中2640个单元将无法实现经济可行性。

许多情况下，开发商通过租赁周边现有车位，为有需求的住户提供付费停车服务。

乔希·格雷-埃默20年前搬入了一栋翻新建筑，后来又在另一栋曾是查理·卓别林住过的旧酒店里购置了公寓。

起初他付费使用邻近车库停车。约八年前，他放弃了私家车和车位，每月节省250美元开支，并表示生活质量因此提升。

洛杉矶市中心商业改善区执行董事尼克·格里芬表示，该法令引发市中心重建浪潮，已吸引350亿美元投资，使市中心人口从1.8万增至约8.5万。

“取消停车位要求能极大改善社区生活质量和可持续性，“康奈尔大学建筑学教授萨拉·布罗宁说，“这是地方政府能实施的最重要变革之一。”

约十年前，随着更多人迁居市中心以缩短通勤距离，去停车位化趋势加速。2007-09年经济衰退后公寓建设的复苏，促使政府规划更密集、更适宜步行的社区，这意味着留给汽车的用地减少。

2017年，纽约州布法罗市成为首批全市取消最低停车位要求的大城市之一。“优先考虑的是人们的居住需求而非停车需求，“该市战略规划主任布伦丹·马哈菲表示。

布法罗大学研究显示，政策变更后前两年获批的开发项目，其停车位数量较旧规要求减少了21%。这助推了市中心建设热潮，扭转了持续衰败数十年的局面。

2020年进行的最新十年一度人口普查显示，布法罗市人口自1950年普查以来首次实现增长。

市中心东侧一处曾经的停车场，如今已变身为一家杂货店和201套经济适用房，仅保留少量现场停车位。

布法罗由此成为典范。城市规划专家梅哈菲经常受邀向其他城市分享该市停车政策的成功经验。

这一变革正开始产生全国性影响。据数据提供商Yardi Matrix统计，2022年竣工的公寓楼平均每单元配备1.1个车位，较1998年峰值1.7个显著减少，创下1959年以来最低车位配比。

商业地产数据平台CommercialEdge显示，2022年新建写字楼每千平方英尺（约93平方米）配备2.29个车位，低于1999年3.66个的峰值。

大型零售商也在重新规划停车空间。梅西百货已着手改造部分商场停车场，将场地租赁给快餐店、咖啡厅或银行。

市中心复兴促使开发商将老旧停车场改建为新建筑，这引发部分驾驶者和停车管理者的担忧。

洛杉矶市中心的街边停车位。随着停车场改造，该市停车位数量正在减少。房地产公司CoStar为《华尔街日报》进行的分析显示，自2010年以来，随着老旧停车场改造，洛杉矶和纽约市各自减少了超过11,000个停车位。CoStar。

在费城，市政府估算市中心停车场的车位数量从2010年的50,023个降至2020年的45,898个，被办公楼和公寓大楼所取代。

拥有并经营停车设施的费城房地产公司Parkway Corp.的首席执行官罗伯特·祖里茨基表示，对停车运营商征收22.5%的营业税正促使许多人出售或重新开发他们的物业。

“过去市政府通过政策和法规迫使你建造过多的停车位，而现在他们实际上是在迫使开发商完全不设停车位，”他说。

费城市副专员丽贝卡·洛佩兹·克里斯表示，该市利用这项税收鼓励市中心更多高价值开发。“停车税实际上是促进替代交通选择和可持续土地利用的一项策略，”她说。

摩根路易斯律师事务所的19层总部大楼正在一个曾经的停车场上兴建。康卡斯特公司在另一块地上建造了一座价值15亿美元的摩天大楼。在其他地方，酒店和公寓也建在了曾经用于停车的地块上。

在市中心工作的科里·莫斯科过去常把车停在即将成为摩根路易斯大楼的停车场。“现在我每天早上多花半小时，只为了确保能找到停车位，”她说。

莫斯科女士是费城市中心Rittenhouse Row商业商户协会的执行董事。她担心停车位的缺乏会阻碍人们光顾该地区的商店和餐馆。

“我们希望让人们更容易前来，”她说。“减少停车位并不会让事情变得更简单。”

洛杉矶的一个室内停车场。写信给大卫·哈里森，邮箱：[email protected]

更正与补充乔治亚理工学院，通常被称为Georgia Tech，在本文的早期版本中被错误地称为乔治亚理工大学。（已于4月3日更正）

刊登于2023年4月3日的印刷版，标题为《美国停车位太多了。真的。》。