洛杉矶豪宅税为卖家设定了交易截止期限——《华尔街日报》

当莎伦·韦尔(Sharon Weil)在1月份决定出售她从父母那里继承的洛杉矶住宅时，她就知道必须争分夺秒完成交易。

4月1日即将生效的洛杉矶豪宅税新规要求，售价在500万至1000万美元之间的住宅，卖家需缴纳4%的税；售价在1000万美元及以上的房产，税率为5.5%。

韦尔将其父母位于布伦特伍德的住宅挂牌价为1425万美元，如果能在4月1日前完成交易，她将节省近80万美元。这位60多岁的编剧兼作家迅速行动起来，聘请专业整理清洁团队协助清理和装饰这栋约7000平方英尺的住宅。十天内，专业摄影师就完成了房源照片拍摄。很快，看房活动接踵而至。在买家出现前，韦尔就已填妥所有成交所需文件，并开设了第三方托管和产权账户。

“别提了，“当被问及这几周是否忙碌时她说，“你能想象到的忙碌程度，实际还要乘以十倍。”

过去几周，洛杉矶业主们争相在这项名为ULA措施的税收新政生效前完成交易。该措施于2022年11月由选民投票通过，旨在为无家可归者筹集资金并建设经济适用房。

ULA措施一直存在争议。支持者认为这笔资金对解决洛杉矶无家可归者危机至关重要，反对者则称该税率过高具有惩罚性，并预测将抑制高端房地产市场的活跃度。该措施还面临多项诉讼，有挑战者声称其违反了美国宪法第十四修正案赋予房产主的平等保护权。

在ULA法案实施前夕，洛杉矶豪宅销量激增。米勒塞缪尔房地产评估师乔纳森·米勒数据显示，500万美元以上住宅签约量从1月的30套跃升至2月的57套，涨幅达90%。相较之下，去年同期环比增幅仅为1.5%。米勒表示，尽管2月交易量仍低于2022年初疫情繁荣期的峰值水平，但当前涨幅"远超正常预期”。

这座布伦特伍德豪宅面积约7000平方英尺。图片来源：安东尼·巴塞洛/巴塞洛摄影纽约市2019年就开征了豪宅交易税，但税率较低：200万美元以上交易采用阶梯税率，2500万美元以上交易最高税率3.9%。米勒指出，该税种实施前的2019年一二季度，纽约豪宅交易量激增39.4%，部分原因正是买家抢在税政生效前完成交易。

西海岸托管公司高级托管官盖尔·赫肖维茨表示，许多洛杉矶交易正争分夺秒赶在ULA法案生效前完成。她透露手头有五笔1500万至4900万美元的托管交易被要求周五前必须完成，部分卖家甚至威胁若超时将取消交易。

她表示，因此通常需要数周或数月才能完成的交易必须在几天内完成，并指出她一直在昼夜不停地整理文件。

“我们手忙脚乱，”她说，并指出疯狂的经纪人直到晚上10点还在给她发短信。“[经纪人]一直在给我打电话、发短信，让我整晚都抓狂。”

泰隆·麦基伦。照片：本乔·阿瓦斯房地产经纪人和开发商泰隆·麦基伦表示，他和他的表弟凯恩·奥尔索夫斯基赶在新税生效前完成了他们在汉考克公园地区翻新的一栋房屋的销售。“这是我们职业生涯中最快的一笔交易，”35岁的麦基伦先生说。

他说，这栋有106年历史的房屋在2月份以1999.5万美元的价格上市。买家在3月26日参观了房产，3月27日提出了报价，并在3月29日以1600万美元现金完成了交易。

麦基伦先生拒绝透露买家的姓名，但表示他和25岁的奥尔索夫斯基先生知道，如果他们在4月1日或之后完成交易，他们需要更高的报价才能在这个项目上获得相同的净收入。他说，等待看是否能获得更高的报价不值得承担持有房产的额外成本。

麦基伦先生表示，未来，新税将要求他们在选择开发项目时更加谨慎。“这将使交易在纸面上更难说得通，”他说。

道格拉斯·艾丽曼经纪人雅各布·格林表示，本月他完成了大约6000万美元的交易，所有这些交易都是以ULA截止日期为前提的。他说，这是他多年来最忙碌的一个月。其中一些交易包含一项条款，要求买家在4月1日之前完成交易，否则卖家可以无罚金地取消合同。否则，如果交易继续进行，买家将负责支付税款，他说。

格林先生表示，他的一位客户于周三以950万美元的价格成交，售出了位于比佛利山庄邮局区一栋新建的现代住宅。该房产自去年起多次挂牌，最近一次标价为1075万美元。卖家接受了第二高的报价，因为他们认为相比最高出价，这笔交易更有可能在截止日期前完成。这意味着少收了10万美元，但卖家认为为了避免新税，这是值得的。

随着截止日期临近，一些卖家大幅降价出售房产。约一个月前，开发商Viewpoint Collection将其在贝尔艾尔区挂牌的一栋约1.7万平方英尺的新建豪宅价格从最初的4750万美元大幅下调至3695万美元。挂牌经纪人之一、Compass公司的托默·弗里德曼表示，已采取一切可能的措施加快交易流程，以赶上4月1日的截止日期。苏富比国际地产发言人透露，该房产于3月30日完成交易，其经纪人马克·诺亚代表买家。最终成交价仅为2600万美元，折扣力度极大。

格林先生指出，经纪人和卖家正采取创新方式确保交易在4月1日前完成。他举例称，当一位买家的贷款未能及时到位时，卖家主动提供部分融资以赶上截止日期。

格林先生表示，其500万至1000万美元价位区间的客户（该价位在洛杉矶能购买的房产远少于美国大部分地区）受新税影响最大，尽管他们需缴纳的税额低于顶级豪宅买家。对这些业主而言，售房收入的差额比超高净值客户影响更大，后者通常更富裕且拥有更多房产组合。

房地产经纪人米歇尔·施瓦茨（The Agency公司）表示，过去几周她遇到大量低价报价，其中包括一套位于太平洋帕利塞德、标价1725万美元的六卧室约9000平方英尺豪宅。她透露，这位买家数月前就开始关注该房产，在ULA税生效截止日前夕提交了极低报价。其首次出价较最终成交价1520万美元低了约400万美元，交易于周三完成。

“我认为他们是在等待最后一刻出手，“她说，“我们看到人们确实在试图利用这一特殊时机。”

施瓦茨女士本周正与家人在巴黎度过春假，期间不得不频繁中断晚餐来处理冗长的电话和短信沟通。“客户要通话，经纪人要通话，“她说，“如果有摄像机跟拍这些对话场景，人们绝对难以置信。简直太疯狂了。”

据The Agency联合创始人比利·罗斯透露，部分卖家为促成4月1日前交易提供了激励措施，包括提高经纪人佣金，甚至附赠跑车等额外福利。

罗斯先生表示，这项迫在眉睫的税收政策帮助买卖双方在价格上达成一致，此前数月他们始终无法取得折中。开发商群体尤为明显，许多人在市场火爆时期完全基于不同预期规划了这些项目。

“这些房产大多规划于市场狂热上涨期，“罗斯先生说，“如今开发商们）资金严重流失，对持有这些资产产生了动摇。”

施瓦茨女士近期售出的太平洋帕利塞德住宅外观。图片来源：尼尔斯·蒂姆Compass公司的卡尔·甘比诺表示，ULA还帮助经纪人说服卖家接受了他们原本可能拒绝的合理报价。他在截止日期前完成了约7000万美元的交易。

“很多时候，他们不切实际，想要观望，尽管当前的经济环境并未显示出情况会随时间好转，“他说。

对于布伦特伍德房产的卖家韦尔女士来说，过去几周就像坐过山车。她有两笔交易未能完成托管。韦尔女士的经纪人之一、希尔顿&海兰公司的戴维·克莱默表示，第一位买家在最近的银行倒闭事件后感到恐慌而退出，第二笔交易因买家在最后一刻试图重新谈判价格而取消。当第三位潜在买家在截止日期前九天看起来没有时间安排融资时，克莱默先生说，他深夜与一位硬货币贷款人通电话，并成功代表买家谈判了一笔临时贷款。

这笔交易最终于3月30日以1325万美元成交，为韦尔女士节省了近73万美元。

“我感到如释重负，“她说。

联系作者凯瑟琳·克拉克，邮箱：[email protected]；利伯蒂娜·勃兰特，邮箱：[email protected]

出现在2023年4月7日的印刷版中，标题为“洛杉矶卖家争相赶超税收”。