《华尔街日报》：仓库行业在美国银行业危机中寻得庇护

2021年正在底特律建设的亚马逊配送中心，当时该公司正处于物流网络快速扩张期。图片来源：Jim West/Zuma Press工业地产高管预计，尽管仓库开发商正面临利率上升和需求减弱的压力，这些因素在经历了历史性增长后正在抑制建设活动，但席卷美国银行业的风波只会带来有限影响。

房地产服务公司仲量联行美洲工业部门总裁克雷格·迈耶表示：“短期内信贷的可获得性可能会下降，因为银行将开始对承销更加严格。“他说，预计今年的新项目将"因为一些金融问题、资本成本上升以及资本可获得性而减少”。

本月早些时候硅谷银行和Signature Bank的倒闭引发了客户将从美国地区银行提取存款的担忧。许多小型和地区性银行也面临压力，因为今年将有创纪录数量的商业抵押贷款到期。根据数据公司Trepp Inc.的分析，小型银行持有约2.3万亿美元的商业房地产债务。

房地产高管表示，工业地产目前基本未受冲击，因为仓库并未面临与商业办公空间相同的压力。

新冠疫情下的远程和混合办公模式削弱了商业市场，导致写字楼空置率居高不下。但企业仍在持续租赁配送中心，尽管需求增长放缓，工业地产的空置率仍接近历史低点。

迈耶先生表示，工业地产"由货物流动驱动”，这一趋势仍在持续。

自去年以来，更广泛经济中的金融压力已蔓延至房地产领域，建材和劳动力成本上涨，随着美联储加息以抑制通胀，借贷成本逐步攀升。仲量联行数据显示，这抑制了仓库扩建热潮——2019至2022年间美国物流空间新增近14亿平方英尺。

随着疫情推动的电子商务激增放缓，成本持续上升，削弱了仓库租赁的紧迫性。仲量联行数据显示，2022年第四季度在建新仓库约6.33亿平方英尺，较前一季度的6.34亿平方英尺略有下降，这是自2020年第三季度以来的首次下滑。

根据仲量联行周四发布的2023年建筑展望报告，去年建材平均价格较2021年上涨16%（尽管下半年材料价格有所回落）。建筑施工和特种行业劳动力工资同比上涨6.5%，略高于同期通胀水平。

商业地产服务公司高力国际的全球经济分析与预测主管丽贝卡·罗基表示，早在银行倒闭引发对更严重银行业危机的担忧之前，今年贷款已显著收紧，房产交易量就已减少。不过她预计，银行业危机对工业地产领域的影响将较为有限。

数据公司MSCI Real Capital Analytics的数据显示，2023年前两个月工业地产交易量较去年同期下降55%。

罗基女士称，这是因为"在利率较高、利率前景存在不确定性等情况下，融资变得更加困难"。

仲量联行的迈耶表示，随着网络购物增长放缓及消费者支出从商品转向服务，零售商近期已放缓物流业务扩张。尽管如此，仓储空间仍然紧张，仍有租户在寻找空间，这有助于该行业免受其他房地产领域银行业担忧的影响。

尽管租赁活动有所减少，工业空间的要价租金仍在上涨。根据高力国际的数据，第四季度要价租金升至每平方英尺8.81美元，环比上涨1%，同比上涨18.6%，创下有记录以来的最高年度租金涨幅。

迈耶称，工业空间租金的上涨可能有助于面临成本上升的开发商实现项目盈利。

“如果租金上涨，你会寄望于新项目在新租金水平下获得的收入能够弥补或覆盖增加的融资成本，”他说。

联系莉兹·杨，邮箱：[email protected]

刊登于2023年3月31日印刷版，标题为《仓库在美国银行业危机中寻得避风港》。