银行危机如何影响购房者——《华尔街日报》

当投资者审视当前银行业危机可能带来的溢出效应时，抵押贷款利率是一个值得关注的领域。

影响购房者所获利率的多重因素中，抵押贷款支持债券的市场表现至关重要。若抵押债券需求旺盛，投资者会以更低利率购入更多抵押贷款；反之则会对抵押利率形成上行压力。

当前抵押债券正面临困境。衡量其相对需求的指标是30年期抵押债券基准收益率与10年期国债收益率之间的利差。据KBW分析师数据，该利差自今年初持续扩大，即便美联储上周放缓加息步伐也未能即时缓解。目前利差约1.6个百分点，较历史平均水平（过去二十年平均不足1个百分点）仍高出三分之二以上。

宏观背景是美联储退出量化宽松后停止购买抵押债券。理论上银行本可填补这一买方空缺，但现实情况更为复杂。当前银行与抵押债券关系微妙——尤其是房利美、房地美等担保的住房贷款组合，这些债券组合的未实现亏损正成为银行资产负债表的重要压力源。

其中一个原因是，房利美的经济学家指出，许多房主如今实际上被"锁定"在2020或2021年超低利率时期获得的抵押贷款中，这可能会抑制购房活动。同样地，用金融术语来说，随着通过出售房屋或再融资进行提前还款的人数减少，抵押贷款债券的存续期（或久期）会延长。这意味着持有抵押贷款支持债券的银行也被更长期地锁定在购买时的债券收益率上——而这个收益率现在可能已低于储户对现金要求的利率。

好消息是银行不太可能出售这些债券，因为这样做会坐实其按市值计价的亏损，从而在多数情况下冲击其资本水平。此外，这些债券可能已被质押给美联储或联邦住房贷款银行，作为银行借入应急资金的抵押品。

但坏消息是，即使抵押贷款债券收益率持续攀升，银行也不太可能增持，因为贷款机构正承受巨大压力，需要尽可能保持流动性以应对提现需求，并在某个时点偿还那些应急贷款。市场上缺乏大型买方力量，可能使抵押贷款债券与国债的利差维持在比原本更阔的水平。KBW分析师近期指出：“利差有可能稳定在比我们此前预期更宽的位置。”

或许其他投资者会加大债券购买力度，比如基金或保险公司。从银行流出并进入其他领域的存款可能对此有所帮助，或许能在一定程度上抑制利差。但反过来，如果银行进一步收缩住房贷款业务，又会引发新问题——因为这可能给非银行机构带来更大的竞争机会，使其能够强化自身定价权并推高利率。

归根结底，期待大幅降息的购房者可能短期内无法如愿。

抵押贷款债券是银行正艰难应对的债券投资组合中未实现亏损的主要推手。图片来源：Tiffany Hagler-Geard/彭博新闻联系作者Telis Demos，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年3月30日印刷版，标题为《银行业乱局可能冲击购房者》。