欧洲房东比银行更不受欢迎——《华尔街日报》

欧洲上市房地产公司比美国同行背负了更高比例的房产抵押贷款。图片来源：Bing Guan/Bloomberg News房地产企业通常首当其冲受到银行问题的影响。鉴于高负债水平，欧洲房企显得尤为脆弱。

本月MSCI欧洲指数中的房地产股票平均下跌17%，跌幅甚至超过该地区银行股。近期美国银行倒闭潮及瑞银集团收购瑞信引发的恐慌，加剧了市场对利率上升导致金融环境收紧的既有担忧。

商业地产商需要畅通的融资渠道来购置新房产，并为到期贷款再融资。房地产研究公司Green Street数据显示，欧洲上市房企的房产抵押贷款比例（平均贷款价值比为44%）高于美国同行（34%）。

旧贷款再融资已变得更加困难。根据贝叶斯商学院欧洲商业地产贷款报告，2月份优质房产的贷款综合利率高达6%。占商业地产贷款总量约一半的银行在经历近期流动性危机后可能更加谨慎。房地产专项债务基金等替代贷款机构或将介入，但其利率更高。

债券市场也在枯竭。根据欧洲公共房地产协会的数据，今年迄今欧洲顶级房地产企业仅发行了3.22亿欧元（约合3.477亿美元）的债券，远低于去年的107亿欧元和2021年的209亿欧元。一个重要买家已退出市场——欧洲央行去年终止了企业债券购买计划。美国银行数据显示，截至去年第三季度末，房地产债券占该央行债券投资组合的8%。

瑞银房地产分析师查尔斯·布瓦西耶指出，根据当前债券交易价格，希望举债的德国住宅地产公司可能需支付至少6%的利率。这成为棘手问题——在多年高价收购房产后，这些公司的投资组合收益率仅约3%。随着债务需要再融资，更高的利息成本可能吞噬部分房东的现金流，进而影响股息支付。

德国住宅租赁巨头沃诺维亚和巴黎商业地产集团尤尼百-洛当科-韦斯特菲尔德风险尤甚。两家公司此前大举借入廉价债务进行高价收购，如今亟需修复资产负债表。

理想情况下，它们会出售部分房产偿债。股价近期首次跌破2013年发行价的沃诺维亚计划处置约130亿欧元资产；尤尼百希望出售其在美国持有的韦斯特菲尔德购物中心以聚焦欧洲市场。但由于买家同样难以获得融资，实际交易寥寥。

在经济景气时期大肆借贷的房东们近期不太可能得到喘息之机。

联系作者Carol Ryan，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年3月29日印刷版，标题为《欧洲房东比银行更不受欢迎》。