《华尔街日报》：写字楼市场低迷蔓延至高端建筑

太平洋投资管理公司(Pimco)最近拖欠了一笔由包括纽约和旧金山推特办公室在内的一揽子写字楼支持的抵押贷款。图片来源：Spencer Platt/Getty Images高端写字楼的违约率和空置率正在上升，这是远程办公和利率上升正将痛苦蔓延到商业房地产市场更多角落的最新迹象。

在疫情期间的大部分时间里，位于中心地段、拥有现代化设施的写字楼比价格较低的同类写字楼表现更好。一些写字楼甚至能够提高租金，而较老旧、较便宜的写字楼则出现空置率飙升和价值暴跌的情况。现在，这些所谓的甲级写字楼正面临越来越大的压力，它们的租金通常处于一个城市的前25%。

穆迪分析(Moody’s Analytics)的数据显示，去年第四季度，美国中央商务区甲级写字楼的租赁量自2021年以来首次出现下降。一些高端写字楼的业主最近拖欠了抵押贷款，突显出利率上升和空置率上升带来的财务压力。

“任何说‘哦，我们很好’的业主都是在自欺欺人，”穆迪分析的经济研究主管托马斯·拉萨尔维亚(Thomas LaSalvia)说。

近年来，部分写字楼业主对其物业进行了大量投资，增设水疗中心、健身房、餐厅及现代化电梯。这些业主希望通过物业升级，在租户追求配备丰富设施和自然采光的环保建筑时，从"品质升级潮"中获益。

该策略对某些建筑确实奏效，特别是近十年开发的楼盘。诸如曼哈顿范德比尔特一号等新建项目，成功以高租金吸引了租户。

但最新租赁数据及近期违约事件表明，许多高端物业仍难逃写字楼市场危机的冲击。

以洛杉矶市中心南菲格罗亚街777号为例。这座1991年竣工的52层大厦拥有9米挑高大厅、玫瑰大理石墙面、景观广场、代客泊车及礼宾服务。CoStar数据显示，其租户多为金融公司和律所。

业主布鲁克菲尔德资管公司近期违约了该大厦及另一栋洛杉矶写字楼逾7.5亿美元的担保债务。与此同时，资管公司Pimco也违约了抵押贷款，其担保资产包含纽约和旧金山推特办公室在内的多栋写字楼。

老旧高端物业陷入困境，部分原因在于面临近年新建楼宇的竞争。穆迪分析数据显示，2000年以来洛杉矶市中心已竣工28栋写字楼。

在纽约，诸如范德比尔特一号和哈德逊城市广场等新开发项目吸引了来自公园大道塔楼的租户，同时通过新增供应推高了曼哈顿的整体空置率。根据房地产服务公司第一太平戴维斯的数据，2022年第四季度曼哈顿近19%的高端办公空间可供租赁，高于2019年初的11.5%。

第一太平戴维斯表示，顶级办公空间的空置率略低于较便宜的B级和C级建筑。

利率上升对整个商业房地产行业造成了严重打击。抵押贷款成本上升侵蚀了业主的收益，并使即将到期的贷款更难再融资。债券和其他证券收益率的上升也使房地产相比之下显得不那么有利可图，使买家更不愿意支付高价，从而压低房地产价值。房地产分析公司Green Street最近估计，自2022年3月以来，美国房地产价值下降了15%。

并非所有商业地产行业都受到同等程度的冲击。虽然酒店和出租公寓楼的价值有所下降，但这些物业也受益于通货膨胀，推高了房间价格和公寓租金。办公楼价值下降幅度更大，部分原因是它们还面临着租户需求疲软的问题，这些租户正在缩减办公空间。Green Street估计，过去一年办公楼价值下降了25%。

在最近的一次财报电话会议上，办公楼业主波士顿地产公司总裁道格拉斯·林德表示，许多办公楼已经过时，可以改造成公寓等其他用途。他说：“现有办公库存中有相当一部分可能更适合作为替代产品使用，这与当前寻找空间的用户无关。”

分析师预计，随着更多疫情前签署的抵押贷款到期，写字楼违约情况将加剧。根据Trepp公司的数据，约2.6万亿美元的商业抵押贷款将在2023至2027年间到期，其中许多贷款由小型银行持有。

2023年大部分时间里，写字楼空置压力预计将持续存在。疫情期间需求疲软最初源于企业通过让员工每周部分时间居家办公来缩减空间。如今需求进一步骤降，因为大型科技公司正采取保守策略，出于对经济可能衰退的担忧而削减开支。

曾受益于长期租约的业主们正随着疫情前签订的租约到期而变得更加脆弱。Vestian全球职场服务公司董事长迈克尔·西尔弗表示，他提供房地产咨询服务的律所通常在租约到期时寻求缩减约30%的空间。与2021年不同的是，如今更多企业担忧经济衰退并试图削减成本。

“这将进一步推高空置率，无论你的物业是A级还是B级写字楼，“他说。

联系作者康拉德·普策尔请致信[email protected]

更正声明太平洋投资管理公司近期违约的抵押贷款资产组合包含纽约和旧金山的推特办公室。本文早期版本及图片说明错误称该组合包含旧金山推特总部。（2023年3月28日更正）

出现在2023年3月29日的印刷版中，标题为’高端建筑中的市场困境蔓延’。