美国住房市场：西部房价下跌，东部上涨——《华尔街日报》

美国呈现出两种截然不同的房地产市场景象。一方面，部分地区的房价较去年同期有所下降；另一方面，其他区域仍保持逐年上涨趋势。这种分化恰好以美国中部为界泾渭分明。

根据抵押贷款数据公司Black Knight的房价指数显示，今年1月，德克萨斯州以西所有12个主要住房市场（包括奥斯汀在内）的房价同比均出现下跌。而在科罗拉多州以东的37个大都会区（奥斯汀除外），房价则实现同比上涨。

住房分析师表示，这种地域差异模式即使并非史无前例，也极为罕见。“我们从未见过如此鲜明的东西部差异现象，“Black Knight企业研究策略副总裁安迪·沃尔登如是说。

在经历了两年多由疫情推动的房地产繁荣和低抵押贷款利率刺激全美各地（从大城市到小城镇）房价普涨之后，当前美国各房地产市场正根据可负担性、供应量和就业增长等本地因素呈现分化态势。

自1990年代以来，西部某些房地产市场因科技行业快速增长推动房市繁荣而长期上涨。如今，与科技产业关联最紧密的城市正经历最快房价跌幅。今年1月，加州圣何塞和旧金山的房价同比下跌超10%，西雅图房价则达7.5%的降幅。

在美国东部地区，佛罗里达州和其他南方市场仍在吸引企业入驻并增加就业机会。奥兰多房价上涨9.3%，迈阿密房价涨幅达12%，在全美50个大都会区中涨幅居首。迈阿密Coldwell Banker房地产公司Jills Zeder集团的经纪人朱迪·泽德尔表示，2021至2022年间大量金融公司迁入迈阿密，其员工至今仍在陆续抵达。

“我们手头仍有许多买家找不到合适房源，“她说。

在康涅狄格州哈特福德、纽约州布法罗等地，经济适用的住房和有限的供应量支撑了1月份房价同比约8%的涨幅。

康州西哈特福德伯克希尔哈撒韦家居服务新英格兰地产公司的丽莎·巴勒尔-马特表示：“利率上升似乎对我们的市场毫无影响。“该州住房市场在次贷危机后的数年间一直落后于全美大部分地区。她指出，相较于波士顿和纽约，当地相对可负担的房价正持续支撑强劲需求。

即将在五月迎来第一个孩子的艾莉森和迪伦·康威夫妇，正从马里兰州迁往康涅狄格州以便亲近家人。他们在哈特福德地区三次竞价失败后，第四次出价终于拿下了康州东汉普顿一栋三居室住宅。

“我们真没想到竞争会这么激烈，“康威女士说，“在康州看了几处开放日房源，开门瞬间外面就停了20辆车，太疯狂了。”

全美地产经纪商协会上周表示，2月成屋销售量结束连续12个月下滑趋势出现回升，但销售中位数价格同比下降0.2%至36.3万美元，为11年来首次同比下跌。

许多经济学家预计，随着西部市场持续下行及东部部分市场开始出现同比下跌，今年春夏季节房价将进一步走低。分析人士指出，田纳西州纳什维尔、北卡罗来纳州罗利等近年来价格大幅攀升的东南部都会区尤其面临房价下跌风险。

当前住房市场正处于春季销售旺季的关键转折点。去年12月和今年1月抵押贷款利率下降刺激了市场活跃度，但随着2月利率再度攀升，部分增长势头受阻。

房地美数据显示，30年期固定抵押贷款平均利率上周为6.42%，虽连续第二周下降但仍高于2月初的6.09%。美联储周三连续第九次加息，并表示银行业近期动荡对经济的影响尚难判断。

黑骑士公司沃尔登先生指出，房价跌幅最大的都会区可分为两类：一类是近年因外州人口迁入导致房价飙升的市场，如凤凰城和奥斯汀；另一类是在繁荣期涨幅不大但原本就极其昂贵的市场，如旧金山和洛杉矶。

长期遭受重创的加州房市一直是全美最昂贵的地区之一。2010年代，随着科技繁荣创造了大量高薪岗位和巨额财富，西海岸各地的住房成本急剧攀升。标普道琼斯指数数据显示，2012年1月至2020年1月期间，旧金山房价上涨了112%，远超同期全美58%的涨幅。

根据加州房地产经纪人协会数据，2023年2月旧金山单户现房销售中位价为146.5万美元，较2022年3月206万美元的峰值有所回落。由于高昂的土地成本和新建住房的监管限制，西海岸房市长期面临供应短缺。

随着2021年至2022年初房价屡创新高，这些市场的可负担性进一步恶化。黑骑士公司数据显示，在洛杉矶，1月份购买均价住房所需的月供约占该地区家庭收入中位数的63%。

59岁的技术项目经理劳拉·约翰逊于去年9月以80万美元挂牌出售其西雅图房产。在10月降价至74.5万美元仍无人问津后，她撤下了房源。

“西雅图的交易量简直断崖式下跌，“她说。

今年2月，约翰逊女士以75万美元重新挂牌。“这次重新挂牌我非常谨慎，“她表示。

上周她将价格下调至74万美元。若成功售出，约翰逊计划迁往佛罗里达州居住。

黑骑士公司数据显示，1月份全美十大最难负担房市中，有七个位于西部，包括旧金山、西雅图和洛杉矶。

随着这些情况的发生，2022年抵押贷款利率上升时，最先降温的是“Zoom小镇”——那些在疫情期间因远程工作者和退休人员迁往低成本住房市场而人口迅速增长的大都市区。

爱达荷州博伊西、凤凰城和奥斯汀等城市的住房市场因外州买家的大量资金涌入而变得资金充裕，但对当地收入者来说却更加难以负担。随着利率攀升，需求急剧放缓，对价格形成压力。

根据博伊西地区房地产经纪人协会的数据，包括博伊西在内的爱达荷州艾达县，2月份的房屋销售中位价为492,115美元，同比下降10.5%。这一价格比全国中位价高出近13万美元，使得许多外州买家难以负担，或至少不再那么划算。

“现在，除了价格之外，你还需要有其他令人信服的理由来考虑博伊西市场，”博伊西地区房地产经纪人协会主席黛比·迈尔斯说。她表示，这对当地购房者来说是个好消息，因为他们面临的竞争减少了。

去年几乎所有最火热的住房市场都位于密西西比河以西。2022年1月，佛罗里达大西洋大学和佛罗里达国际大学的一项分析将博伊西、奥斯汀和犹他州奥格登列为美国估值过高的住房市场。当月十大估值过高市场中，有八个位于西部、山区西部或德克萨斯州。

今年，一些价格最为虚高的市场出现在更东部的地区，这表明这些市场的价格可能很快就会出现年度负增长。1月份的分析发现，根据价格偏离长期定价趋势的程度，亚特兰大、佛罗里达州珊瑚角和北卡罗来纳州夏洛特是估值过高的市场。

排名前十的都在南部和中西部。

“市场被高估了，”佛罗里达大西洋大学的房地产经济学家肯·H·约翰逊说，但“它们没有一年前的市场那么高估。”

即使预计价格会进一步下跌，经济学家和市场参与者表示，当前房地产市场的低迷不会导致全国范围内的价格崩溃，就像次贷危机后发生的那样，其中一个原因是待售房屋的供应量低于正常水平。

美国在疫情爆发前的待售房屋库存就很低，而活跃的房源数量仍远低于疫情前的水平。

房屋建筑商一直受到供应链问题和劳动力短缺的阻碍。大多数有抵押贷款的房主目前的利率低于4%，许多人不想放弃他们目前的利率，并为另一套房子支付更高的利率。许多房主还拥有大量的资产缓冲，这可能会阻止一波大规模的止赎和不良销售。

“许多市场的房价绝对会下跌，”西雅图温德米尔房地产公司的首席经济学家马修·加德纳说。但“只有当供应量明显超过需求时，你才会看到房价大幅下跌，而这不会发生。”

乔·斯坦尼奇和凯特·佩尔蒂辛在12月开始在新泽西州北部寻找买房，但由于库存和持续的高借贷成本，他们感到沮丧。

斯坦尼奇先生表示，这对夫妇本月对一套两居室房屋的出价曾被接受，但卖家最终反悔并接受了更高的竞争报价。

“这很令人沮丧，“他说，“任何关于市场回归理性、至少是降温或回落的讨论，在这个地区都没有成为现实。”

联系妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]

刊载于2023年3月28日印刷版，标题为《两个房地产市场的故事：西部下跌，东部繁荣》。