奥尔巴尼的有毒租金管制计划 - 《华尔街日报》

奥尔巴尼的进步派是否正试图让纽约变得除了超级富豪外无人能居住？他们最近将租金管制扩展到几乎所有公寓的举措令人质疑。

州参议院和众议院上周公布的预算提案包含符合他们所谓"正当理由驱逐"标准的租户保护条款。别被蒙蔽。该计划与防止房东恶意驱逐租户毫无关系——房东本就无权这么做。这不过是换了个名目的破坏性租金管制。

根据民主党方案，市场价住房的租金实际上将被限制在3%或该单元所在地区消费者价格指数1.5倍（以较高者为准）。若房东涨幅超过此限，则无权驱逐拒付租金的房客。仅业主自住且少于四单元的建筑物可豁免。

但如果房东需要超限涨租以支付维修费、上涨的税费或保险费呢？他们必须花费数千美元法律成本向积压数万陈年案件的住房法庭申请涨租许可。

直接后果将是全州公寓楼房产价值缩水。2019年民主党通过法案取消空置房或租户收入超20万美元时的涨租权后，租金稳定公寓就遭遇此况。

纽约社区银行本周同意承接破产的签名银行存款和多数资产，但明确拒绝收购其110亿美元纽约市租金稳定公寓贷款。“这是有毒资产，“一位投行人士告诉彭博社，“在投资者眼中这些已是死资产。”

进步派的新租金管制计划将使该州所有多户住宅贷款变得有害。这还将导致居住条件恶化，因为业主会削减维护费用并抑制对新供应的投资。纽约联邦储备银行最近的一项研究发现，租金受管制的公寓楼维护水平较低，违反建筑规范的情况更多。

据悉，立法机构的进步派人士希望州长凯西·霍楚尔在预算谈判中支持他们的租金管制计划，前提是他们同意她推动的分区改革。这笔交易并不划算，但永远不要低估奥尔巴尼民主党人造成经济破坏的能力。

3月13日，纽约州参议院成员在奥尔巴尼州议会大厦参议院会议厅审议法案。图片来源：汉斯·彭宁克/美联社刊载于2023年3月23日印刷版，标题为《奥尔巴尼的有毒租金管制计划》。