2月房价11年来首次下跌——《华尔街日报》

房价十多年来首次同比下跌，抵押贷款利率也有所下降，这结束了房屋月销量连续一年下滑的态势，显示出美联储加息行动的影响。

全美地产经纪商协会周二表示，占房地产市场大部分的二手房销量2月份环比增长14.5%，但同比下降22.6%。截至1月份，销量已连续12个月下降。

由于房价小幅下跌，抵押贷款利率从去年秋天触及的20年高点回落，购房者的负担能力略有改善。

2月份全美二手房销售价格中值同比下降0.2%，至36.3万美元，为2012年2月以来首次同比下降。未经季节性因素调整的价格中值较6月份创下的历史高点下降了12.3%。

抵押贷款利率在去年11月突破7%，但在2月初降至接近6%，最近几周出现波动。

过去一年房地产市场的放缓显示出美联储激进加息影响经济的主要方式之一。房地产是对利率最敏感的经济领域之一，高昂的住房成本是通胀的一大推手。美联储通过收紧金融环境来放缓经济，以此对抗通胀。

最新数据反映的是两家银行倒闭搅乱金融市场之前的时期。房屋通常在合同结束前一两个月签订合同，因此2月份的销售数据主要反映1月和12月的购买决定。

硅谷银行和签名银行的倒闭，以及瑞银集团收购瑞士信贷集团，给金融体系注入了不稳定性，并使人们怀疑美联储本周是否会再次加息。美联储官员为期两天的会议将于周三结束。在截至3月16日的一周内，银行倒闭后投资者的担忧帮助推动抵押贷款利率六周来首次下降。

数字房地产公司Zillow Group Inc.的高级经济学家Orphe Divounguy表示，短期内，抵押贷款利率的任何下降都可能刺激更多的购房活动。

但他表示，如果银行业的不安情绪使消费者更加担心经济陷入衰退，那可能会抑制需求。Capital Economics在给客户的一份报告中表示，银行也可能收紧贷款标准，使购房者更难获得抵押贷款。

二手房销售占住房市场的大部分。图片来源：Tiffany Hagler-Geard/Bloomberg News“买家对抵押贷款利率的变化反应非常敏感，”Divounguy说。但“随着对金融部门信任的削弱，你最终可能会面临更严重的危机。”

春季通常是房屋销售最活跃的季节，因为天气变暖，许多有孩子的家庭希望在学年开始前的夏季搬入新家。春季房屋销售缓慢可能会给房屋建筑商、抵押贷款机构和房地产经纪公司的收入带来压力，并减少家具、电器和装修服务的购买。

这可能转化为消费者支出的减速——作为美国经济产出的主要驱动力，这将推动整体经济走向收缩。多位经济学家警告称，由于银行业动荡，今年经济将陷入衰退。

当前住房市场的竞争激烈程度远低于2021年至2022年初疫情期间房地产繁荣期。房地产经纪公司Redfin表示，其经纪人2月份撰写的报价中约45%面临竞争性报价，低于2022年2月的66%。

住房市场放缓在西部地区最为显著，尤其是旧金山等高房价城市或爱达荷州博伊西等地区——这些区域的房价在疫情期间曾大幅飙升。

全美房地产经纪人协会数据显示，西部和南部地区现房销售环比涨幅最大，分别增长19.4%和15.9%。西部和东北部房价中位数同比下跌，而中西部和南部则同比上涨。

艾米丽和比尔·舒曼于三月在洛杉矶附近购买了他们的首套住房。图片来源：艾米丽·舒曼比尔和艾米丽·舒曼在2023年初开始于洛杉矶地区看房，当时他们的第一个孩子出生仅数月。他们选中一套自去年八月挂牌的三居室住宅，最终以较最新挂牌价低约4%的价格于三月购得。他们选择了前十年利率较低的可调利率抵押贷款。

“我发现市场放缓其实是件好事，至少我们有了时间来做决定，”舒曼先生说，“我们只是希望竞争环境能稍微公平一些。”

过去十年间，随着美国从止赎危机中复苏且经济改善，房价持续攀升。近期的房地产热潮更是加速了价格上涨，因为创纪录的低抵押贷款利率让购房者能够将房价推至历史新高。

然而2022年抵押贷款利率飙升，使得许多购房者无力承担购房成本，被迫退出市场。需求急剧放缓，价格增长也随之减速。

许多经济学家预计今年春季房价将继续下跌。但由于需要大幅降价才能完全抵消抵押贷款利率上涨的影响，购房 affordability（可负担性）可能仍将比一年前更差。经济学家和房地产经纪人表示，待售房屋库存仍低于正常水平，这可能会阻止房价大幅下跌。

全美房地产经纪人协会(NAR)数据显示，2月底有98万套房屋待售或已签约，与1月持平，较2022年2月增长15.3%。按当前销售速度计算，2月底市场上有2.6个月的房屋供应量。

许多房主的抵押贷款利率低于4%，他们不愿放弃当前利率去承担新房贷的更高利率。

“令人惊讶的是，我们发现尽管抵押贷款利率上升，但购房需求依然存在，”纽约州布法罗附近的房地产经纪人瑞安·康诺利说，“现在犹豫不决的…其实是卖方。”

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联系Nicole Friedman，邮箱：[email protected]

刊登于2023年3月22日印刷版，标题为“房价从高点回落”。