商业地产债务引发更多银行担忧——《华尔街日报》

2023年到期的商业抵押贷款创下历史新高，这将考验小型和地方银行的财务健康状况，这些银行在硅谷银行和签名银行近期倒闭后已面临压力。

根据数据公司Trepp Inc.的分析，小型银行持有约2.3万亿美元的商业房地产债务，包括租赁公寓抵押贷款，这几乎是所有银行持有的商业抵押贷款的80%。

行业参与者表示，随着银行业陷入动荡，监管机构和分析师对商业房地产债务，尤其是办公楼支持的贷款越来越担忧。疫情期间，许多摩天大楼、商务园区和其他办公物业因租户采用新的远程和混合办公策略而贬值。

高利率也对商业地产估值造成了严重破坏。许多持有浮动利率抵押贷款的业主不得不支付更高的月供，削减了现金流。持有固定利率抵押贷款的业主在需要再融资时将感受到高利率带来的压力。

今年将是关键的一年，因为根据Trepp的数据，银行持有的约2700亿美元商业抵押贷款即将到期，这是有记录以来的最高数字。这些贷款大部分由资产不足2500亿美元的银行持有。

分析师表示，如果这些贷款能够顺利偿还，将给市场带来信心。但大量违约可能迫使银行减记这些贷款及其他贷款的价值，加剧对美国银行体系健康状况的担忧。

哥伦比亚商学院房地产学教授爱德华·S·戈登讲席教授托马什·皮斯科尔斯基表示，许多借款人将难以偿还贷款。“价值缩水的规模相当大，“他说。

虽然多家银行的债券持仓价值已出现下跌——这是硅谷银行倒闭的关键因素——但由于抵押贷款不公开交易且每栋建筑情况各异，要准确计算其价值跌幅更为困难。

皮斯科尔斯基等经济学家在近期论文中估算，银行持有的贷款和证券价值较资产负债表账面价值低约2.2万亿美元。

经济学家估计，若半数未投保储户决定提取存款，这笔价值缩水将使186家银行面临倒闭风险。皮斯科尔斯基指出，房地产贷款占该缺口的四分之一以上。

KBW研究公司分析显示，美国银行中位数机构的商业房地产贷款占贷款持有量的38%。

好消息是，与2008年金融危机前相比，近年来银行的放贷政策更为保守。即使资产贬值，许多房产价值仍可能高于其抵押贷款金额。

“此处的补救因素是银行确实拥有相当规模的缓冲空间，“派珀·桑德勒股票分析师弗兰克·席拉尔迪表示。

此外，政府监管机构已为银行提供了多种规避损失的方法，即便贷款出现问题时，也能通过重组给予借款人更多还款时间和灵活性。美联储等监管机构当前遵循的大部分指导方针，都是在全球金融危机期间为提振经济而制定的。

例如在2009年，监管机构发布政策声明，允许银行在许多情况下按全额保留账面上的贷款，即使贷款抵押物价值已低于贷款余额。尽管银行对还款抱有合理预期，但批评人士当时警告称，这种指导方针长期来看会损害经济，因为风险只是被延迟而非消除。

但该策略取得了成功。危机后的数年里，商业地产价值稳步上升，很大程度上得益于低利率环境。

最终，许多借款人得以偿还经济困难时期被修改和延期的贷款。曾担任美联储危机后高级官员、现任辛辛那提大学金融系兼职讲师的泰勒·威格斯表示，监管机构"最终被证明是正确的”。

美联储于9月表示计划重新审视金融危机时期关于商业地产重组的指导方针，但指出新政策将"在现有指导基础上完善”。美联储称，新政策"在后疫情时代具有时效性，因为远程办公增加等趋势可能改变历史需求模式…进而对商业地产主的财务状况和还款能力产生不利影响”。

尽管如此，监管机构对房地产债务重组采取的灵活方式存在局限性。若借款人违约，银行通常仍需削减其账面债务价值。目前违约数量正在上升，部分原因在于高利率、居家办公政策以及科技公司裁员。已出现违约的业主包括太平洋投资管理公司（Pimco）和布鲁克菲尔德资产管理公司。

Trepp本月初报告显示，2月份商业抵押贷款支持证券的拖欠率上升0.18个百分点至3.12%，这是自2020年6月以来的第二大增幅。

此外，若利率维持当前高位水平，低利率将无法像金融危机后数年那样拯救银行的商业地产投资组合。事实上，利率上升会进一步侵蚀这些资产组合的价值。

美联储近期表示将按面值接受债券等资产作为银行抵押品，以降低挤兑风险。但德杰律师事务所合伙人理查德·琼斯指出，若中小型银行被迫出售商业地产贷款来筹集资金，仍可能迅速陷入困境。

他补充道，此类情况下银行可能需将贷款重新分类为"持有待售”，这通常意味着需按抵押物现时价值而非贷款面值进行估值。

“我们正处于非常不稳定的境地。“哥伦比亚商学院教授皮斯科尔斯基表示。

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刊登于2023年3月22日的印刷版，标题为《房地产债务加剧贷款机构担忧》。