凯西·霍楚尔推动纽约市郊区批准更多住房的计划引发争议——《华尔街日报》

纽约州亨廷顿——推土机终于开始为马蒂尼科克庭院项目清理土地，这个位于长岛郊区的经济适用房综合体早在45年前就已首次提出规划。

对住房倡导者而言，这个始于吉米·卡特总统任期的多户住宅项目，是郊区 zoning 限制过度严苛的典型案例，也是民主党州长凯西·霍楚推动法规改革的原因。而对于长期担忧交通拥堵和学校拥挤的长岛官员们来说，马蒂尼科克庭院项目挑战了地方土地使用决策权不可侵犯的原则。

纽约州立法者正在讨论霍楚的提案，该提案允许类似马蒂尼科克庭院的多户住宅开发商在特定情况下绕过市政审批直接获得州政府许可，并强制要求火车站周边进行高密度开发。

州长幕僚表示，郊区县市的新房建设速度已落后于纽约市。他们指出该提案借鉴了马萨诸塞州和加利福尼亚州的现行法律——这些法律虽促进了住房建设，但未能根本解决供应短缺和高房价问题。

作为州预算提案的一部分，霍楚要求纽约市周边地区三年内将住房存量提高3%。若地方政府未能达标，新成立的州委员会将有权批准那些不危害健康安全的多户住宅项目。

在3月31日州预算截止日期前，州长计划的拥护者与反对者周一在州议会大厦举行针锋相对的集会。数十名代表纽约郊区的官员对霍楚女士的计划提出异议，称该州将削弱地方控制权并破坏城镇特色。

“我们是在枪口下做规划。就像在说，要么照做，要么后果自负，“共和党人、亨廷顿镇主管埃德·史密斯在最近的一次采访中说。“我们确实希望在这里保持郊区的生活方式。人们搬到亨廷顿就是为了这个。”

“我们确实希望在这里保持郊区的生活方式，“纽约州亨廷顿镇主管埃德·史密斯说。官员们表示，交通和下水道接入是开发的主要问题，没有大量资金就无法轻易解决。“我们能为学校做些什么？我们能为下水道做些什么？我们能为供水做些什么？“代表拿骚县部分地区的共和党参议员史蒂夫·罗兹说。

罗兹先生和其他发言者有时会被霍楚女士提案的支持者大声打断，他们高呼"地方控制就是种族隔离”。在几分钟前的集会上，支持增加住房的人士表示，搬到长岛的部分地区是不可行的，因为大多数住房选择都是独栋住宅，他们说这些住宅太贵了。

霍楚女士的计划也面临来自她自己党派的反对。民主党领导人在反提案中取消了住房覆盖程序，但将激励资金增加了一倍，达到5亿美元。霍楚女士要求提供2.5亿美元，她称这将是为住房所需的道路、下水道和其他基础设施升级支付的首付款。

“我们相信可以通过更具协作性和包容性的方式实现这一目标，”来自扬克斯的民主党人、参议院多数党领袖安德烈娅·斯图尔特-考辛斯表示。

非营利组织“住房援助公司”执行董事皮拉尔·莫亚-曼塞拉称，马蒂尼考特项目长达数十年的搁置是限制性分区政策的典型代表。该组织是马蒂尼考特项目的发起方。她表示支持州长的计划，“因为长岛的地方政客们始终忽视当地居民的住房需求”。

这个耗资9300万美元的项目最终将包含146套住房。上世纪80年代，由于当地官员最初拒绝批准必要的分区变更，项目支持者对镇政府提起诉讼，案件一直上诉至美国最高法院。大法官们最终支持了该项目。

州长将其允许州政府否决市政决策的提案定位为“一种能够明确表态的工具：我们将采取这些措施，因为我们要成为全州解决方案的一部分”。

“住房援助公司”执行董事皮拉尔·莫亚-曼塞拉在马蒂尼考特项目现场。她支持州长的计划。“每个社区都有反对派——那些不愿看到社区繁荣的人，”霍楚尔周三在纽约市北部威彻斯特县向支持其计划的商业团体发表讲话时表示。Nimby是“邻避主义”（Not In My Backyard）的缩写。

根据纽约市城市规划局数据，2009至2018年间，纽约都会区新增约89.1万个工作岗位和45.7万套住房。该研究显示，长岛地区在新住房审批方面落后于纽约市五个行政区和新泽西州北部地区。

根据纽约大学弗曼中心（专注于房地产与城市政策研究）的一项研究，这种供需失衡推高了该地区的房屋售价与租金水平。

部分原因在于其他州通过激励措施与强制性区划改革相结合的方式应对同类问题。马萨诸塞州1969年颁布的"第40B章法案"规定：若城镇经济适用房比例未达10%，则限制其否决包含特定数量保障房单元的新建项目。住房权益组织表示，该法案已助力马萨诸塞州新增约7万套保障房。

尽管如此，波士顿地区住房仍面临短缺且价格高昂。该市正试图推行近30年来首次租金管制政策。2021年州政府通过法案，要求波士顿地铁沿线社区必须在交通枢纽周边批准建设多户住宅项目

加州官员去年表示，为缓解住房危机，到2030年需新建逾250万套住宅，其中100万套须面向低收入群体。州住房部门正在审查各地住房计划，并对奥兰治县某市提起了违宪诉讼。

根据该计划，火车站周边区域，如长岛铁路沿线站点，将被划定为高密度开发区。近年来，立法者通过了住房法案，简化了商业区经济适用房和特定类型项目的审批流程等改革措施。

霍楚州长的提案还要求，纽约市地铁或长岛铁路等火车站周边区域必须重新规划以支持高密度开发。在亨廷顿，几处公寓楼群紧邻村庄南端的LIRR车站，而马蒂尼科克法院附近的北港火车站周围却分布着独立式独户住宅。

州长上周表示将继续推进其分区计划。纽约大学的比恩女士指出，加利福尼亚州和马萨诸塞州的经验表明仅靠激励措施难以奏效。

“纽约已经远远落后了，“她说。

乔恩·坎普和克里斯汀·麦杜克对本文亦有贡献。

联系吉米·维尔金德，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年3月21日印刷版，标题为《纽约州城镇抵制住房计划》。