银行危机给房地产根基增添新裂痕——《华尔街日报》

银行业与房地产的关系可能即将走向恶化。

硅谷银行和签名银行的倒闭很可能会波及抵押贷款市场，进而影响到商业地产商。根据Trepp公司董事总经理马修·安德森的数据，签名银行曾是美国顶级商业房地产贷款机构之一，尤其在纽约拥有12%的市场份额。

专业房地产债务基金等替代性贷款机构可能介入填补空缺，但会收取更高利率。随着美国存款规模不断缩水，银行在贷款业务竞争中也可能提高要价。无论如何，借贷成本都将上升。

商业地产价值本就承受着利率上涨的压力。更昂贵的债务意味着潜在买家除非压低房产收购价，否则无法获得理想投资回报。根据研究机构Green Street编制的指数，美国商业地产均价较去年三月峰值已下跌15%，其中写字楼跌幅尤为惨烈，期间下挫25%。

收紧房地产贷款最终可能反噬银行自身。值得注意的是，考虑到过去几年对业主造成的冲击，银行资产负债表上现有房地产贷款的健康状况出人意料。圣路易斯联储数据显示，去年第四季度美国商业银行房地产抵押贷款的拖欠率仅为1.21%，该数字在2010年初曾达10%峰值，此后持续下降。

随着房产价值下跌和房东资产缩水，借款人偿还债务的动力减弱。包括Pimco旗下哥伦比亚地产信托和布鲁克菲尔德资产管理公司子公司在内的主要写字楼业主已出现部分按揭违约。随着贷款到期且需以更高利率再融资，这一趋势可能加速蔓延。

新一轮信贷紧缩不会像2008年金融危机那般严重。银行资本更充足且降低了房地产债务占比，贷款价值比也更为保守。总资产超500亿美元的大型银行中，仅4%的房地产贷款敞口超出监管建议水平，而2008年这一比例为15%。总资产10亿至100亿美元的小型银行风险更高：29%的机构房地产敞口超出监管认定的健康水平。

早在上周美国银行体系脆弱性暴露前，近年大量举借廉价债务的房东就已感受到压力。当前形势的严峻程度很大程度上取决于美联储对市场动荡的应对。若暂停加息，将成为强有力的制衡力量。

商业地产价值本就承受着加息压力。图片来源：Angela Weiss/法新社/盖蒂图片社写信给卡罗尔·瑞恩，邮箱：[email protected]

刊登于2023年3月17日印刷版，标题为《动荡给房地产基础增添新裂痕》。