洛杉矶价值1亿美元的超级豪宅正遭遇大幅降价 - 《华尔街日报》

坐落于贝莱尔山丘之上，一座精心打造的现代西班牙风格超级豪宅堪称当代极致财富的圣殿。这座约4万平方英尺的房产依山而建，拥有三层露台、拱形门廊以及带无边泳池的巨大平台，泳池溢出的水流形成20英尺高的瀑布。内部设施堪比五星级酒店：75英尺长的泳池、电影院、篮球场、可存放1200瓶酒的地下酒窖以及能停放20多辆汽车的地下展厅。

这栋豪宅唯独缺少一个关键要素：买家。为吸引买家，开发商上月将挂牌价降至5900万美元，较2018年1亿美元的标价大幅下调41%。

房产挂牌代理公司Nest Seekers International的肖恩·埃利奥特表示，此次调价是经与开发商泰·奎瓦和迪恩·哈洛协商后决定的。“我们讨论了既能吸引买家，又能让开发商接受的价格方案，“他说道。

随着洛杉矶豪宅市场降温，此类降价行为在超高端市场愈发普遍。经纪人指出，推动降价的因素还包括：4月1日起即将实施的豪宅交易新转让税促使卖家急于出手；同时拟议的地方条例将在圣莫尼卡山脉设立野生动物保护区，这将限制已成常态的超大型豪宅开发规模，从而减少开发商对地块的收购。

根据房地产经纪公司Douglas Elliman的报告，在占销售额前10%的豪华住宅领域，2022年第四季度的交易量较2021年同期下降了51.9%。报告显示，房产在市场上停留的平均天数增加了10.3%，达到96天。

这些数据与一年前买家涌入豪宅市场时形成鲜明对比。Elliman数据显示，竞价战的市场份额从第二季度创纪录的50.7%下降了一半，至第四季度的24.5%。

卖家似乎已准备好接受市场新常态，而非固守房产。“现阶段没有买家愿意为2020或2021年的价格买单，“比佛利山庄地产公司的Rayni Williams表示。

贝尔艾尔豪宅的开发商之一Cueva先生表示，他调整房价是为了"扩大潜在买家范围”。考虑到建筑材料成本上涨，这套要价5900万美元的住宅现远低于重建成本。他估算2020年6月竣工的这栋房屋如今建造成本约8000万美元。

开发商Ty Cueva是近月来众多降价卖家中的一员，他表示希望通过降低贝尔艾尔豪宅的报价来抵消买家对利率上升的担忧。图片来源：Olivia Alonso Gough/华尔街日报奎瓦先生表示，他希望通过降价来抵消买家对利率上升的担忧，并补充说，自疫情爆发以来，他首次看到外国买家重返市场。

奎瓦先生是近几个月来一系列降价卖家中的一员。根据公共记录和房源网站Zillow的数据，在比佛利山庄邮局区域的封闭社区沃灵福德庄园，开发商加拉·阿舍本月早些时候将一栋38,000平方英尺的豪宅价格下调了约12%，至7,499.5万美元。这座占地约5英亩的庄园配有篮球场、健身房和拳击台，最初于2018年以1.35亿美元的价格上市，但经历了多次降价。记者未能联系到阿舍先生置评。

在贝莱尔，瑞士航空业亿万富翁托马斯·弗洛尔拥有的一栋豪宅在2月份降价约14%，至4,999.5万美元。根据Zillow的数据，该房产最初于2022年5月以6,350万美元的价格挂牌上市。“我认为现在的价格是合适的，”The Agency的挂牌经纪人之一毛里西奥·乌曼斯基说，“现在的问题在于市场稳定下来并找到买家。”

Zillow的数据显示，几个月前，与科技企业家、视频应用Flipagram前首席执行官法哈德·莫希特有关联的一家公司重新挂牌了贝莱尔的一栋住宅，这是一栋约14,000平方英尺的多层豪宅，配有15英尺高的投影墙、320瓶装酒窖和健身房，售价为3,850万美元，比2020年5月首次挂牌时的要价低了950万美元。

经纪人表示，近期成交案例显示，只要卖家愿意降价，买家就会迅速出手。今年二月，演员马克·沃尔伯格与妻子瑞亚·达勒姆将位于比弗利公园高档社区的豪宅以5500万美元售予一位中国亿万富豪，较2022年4月首次挂牌的8750万美元要价大幅下调。此前该房产在去年11月已降价至7950万美元。

同日，生物科技实验室设备制造商罗伊·T·埃德尔曼家族持有的毗邻豪宅"佛罗伦萨别墅”（占地9英亩）以5200万美元成交，不足2022年5月1.2亿美元初始要价的一半。该物业历经多次调价，最近一次是今年1月降至6750万美元。

未参与这两笔交易的Compass高端房产经纪人托默·弗里德曼指出，部分豪宅最初定价本就虚高，降价只是迟来的价值回归。“在这个价位进行调整时，卖家必须让市场感受到诚意，“他表示，“必须展现出真正的交易意愿。”

弗里德曼透露，他正协助比弗利山特劳斯代尔庄园区一位卖家，准备将其约2000万美元的房产调价。这位卖家相信，通过购买更昂贵的新居所能节省的支出足以弥补当前降价损失。

弗里德曼近期还将开发商Viewpoint Collection委托销售的新建1.7万平方英尺豪宅从4250万美元降至3695万美元，该物业2022年4月初始报价为4750万美元。“降幅虽大，但卖家只想传递明确信号：我们已做好交易准备。“他解释道。

价格回调的同时，洛杉矶部分最奢华住宅的估值也经历了普遍修正。过去一年间，多套曾试图创下价格纪录的豪宅最终成交价大幅缩水，部分甚至是在困境中抛售。最典型的案例是2022年贝尔艾尔超级豪宅"The One"的出售，该房产原计划以5亿美元挂牌，却因其开发商尼莱·尼亚米在成本超支和工期延误后与贷款方产生纠纷，最终以1.26亿美元拍卖成交。

2022年5月，破产法庭批准了贝尔艾尔另一处超级豪宅的4750万美元交易，该房产由知名肉毒杆菌医生亚历克斯·卡达维建造，此前挂牌价高达8700万美元。卡达维医生因豪宅建设严重超支失去项目控制权，这栋豪宅内设DJ台、香槟品鉴室和NFT艺术画廊等设施。

经纪公司The Agency的乌曼斯基先生表示，多重因素叠加导致最近几个月降价幅度加大。这项2022年11月通过、常被称为"豪宅税"的税收政策旨在为无家可归者筹集资金，将对500万至1000万美元的房产交易征收4%的税，1000万美元以上交易税率则达5.5%。

经纪人透露该税收已成为与卖家沟通的核心议题。埃利奥特先生表示，其客户奎瓦先生和哈洛先生在折价重新挂牌山顶豪宅时已将此因素纳入考量。

道格拉斯·艾丽曼地产经纪人大卫·所罗门称，他的一位本考虑出售布伦特伍德住宅的客户最终决定抢在征税截止前快速成交。该客户通过场外交易以3050万美元将房产售予F1赛车继承人佩特拉·埃克莱斯顿及其丈夫山姆·帕尔默。

比佛利山庄园的威廉姆斯女士表示，一项拟议的新法规也影响了房产价值，该法规将限制近年来定义洛杉矶奢侈品市场的超级豪宅的建设。这项旨在保护圣莫尼卡山脉生物多样性和野生动物的法规，将对新建住宅的地块覆盖率、坡度、高度和景观设计制定新标准，并影响好莱坞山、贝莱尔、比佛利克雷斯特和月桂谷等一些昂贵飞地的丘陵社区。尽管尚未获得批准，但威廉姆斯女士表示，该法规的阴影已经影响了那些对开发商有吸引力的房产价值。

她说，她看到开发商寻找地块的情况减少了——这与几年前的情况形成了鲜明对比，当时投机性住宅建筑商推高了洛杉矶各地的地块价格。“开发商现在真的不再购买了。限制太多了，”她说。

乌曼斯基先生表示，与市场的其他部分一样，超高端的买家因高利率、对经济衰退的担忧和乌克兰战争而感到恐慌。他说，这是一个误解，认为超级富豪不会借钱买房。

马里布开发商斯科特·吉伦表示，他愿意在价格上谈判，但仅限于一定程度。照片：Michal Czerwonka为《华尔街日报》拍摄然而，并非所有人都愿意大幅降价以达成交易。正在该地区推销一系列住宅的马里布开发商斯科特·吉伦表示，他最近拒绝了一位试图低价购买他在悬崖顶开发的俯瞰太平洋的The Case住宅的买家。尽管经过多年的营销努力，吉伦先生在这个由五栋住宅组成的在建项目中仅售出了一栋。吉伦先生说，这位买家对一栋标价6999.5万美元的住宅出价5000万美元。“我们必须谈判，但我们不会降价2000万美元，”吉伦先生说。“我们不会卖给那些只想捡便宜的人。”

致信凯瑟琳·克拉克，邮箱：[email protected]

刊登于2023年3月17日印刷版，标题为《豪宅大折扣》。