中国房地产行业因债务重组谈判停滞而陷入困境——《华尔街日报》

中国恒大集团已两次错过提交外债重组计划的最后期限。图片来源：/彭博新闻社中国房地产开发商与外国债券投资者的谈判进展甚微，给正试图恢复元气的该行业带来了300亿美元的难题。

在中国房地产行业急剧放缓之际，去年有数十家中国开发商美元债券违约。这导致了一系列艰难而漫长的海外基金经理谈判。

中国恒大集团在2021年12月违约时有超过200亿美元的国际债券未偿还，该集团已两次错过提交外债重组计划的最后期限。恒大和其他陷入困境的中国开发商的国际债权人已经失去耐心，但到目前为止，他们很难让许多公司接受他们的关切和要求。

许多债券违约的房地产开发商仍在中国运营，这意味着他们将债务谈判视为从房地产低迷中反弹的长期计划的一部分。但这些谈判进展缓慢，加剧了该行业的不确定性，该行业正试图从政府的打压中恢复过来，去年的打压导致新房销售大幅下滑。房地产行业曾经是中国经济的关键驱动力，但最近却成为经济增长的拖累。

标普全球评级资深分析师Charles Chang表示：“陷入困境的时间越长，购房者对该开发商购房的信心就越低。”该机构称，中国房地产企业去年有超过300亿美元的国际债券出现违约。

据一家私营行业数据提供商统计，今年2月中国大型开发商的新房销售额同比上涨，为2021年年中以来首次。一些分析师将此视为市场触底的信号。

全国范围内房屋销售的复苏增加了违约开发商继续经营并产生现金偿还投资者的可能性。但这也给房地产高管与债券持有人之间的谈判增加了障碍，因为双方对行业恢复健康所需时间可能存在巨大分歧。

年利达律师事务所合伙人Andrew Payne表示：“需要建立一个合理的架构，让部分收益流向债权人，部分用于再投资，以确保企业能持续经营。”该律所目前正为多家发行方及债权人提供不同债务重组方案的咨询。

维持企业运营的需求也意味着，外国债权人在债务处置中无法采取一项常见手段：迫使股权持有者承担重大损失。许多中国房企由创始人牢牢掌控，其个人关系网对公司成败至关重要。潘恩指出，多数外国债权人已达成共识——若创始人退出，公司将失去大量银行资源。这将导致企业更难获得新项目融资。

知情人士透露，投资者和财务顾问表示，许多民营开发商正在拖延谈判，部分原因是他们对外国投资者公开账目感到紧张。

这些开发商还面临着多方诉求的夹击：中国地方政府要求他们投入资金完成项目，而部分国内债权人则希望他们先稳固本土财务状况而非偿还境外投资者。去年恒大一项融资安排落空导致地方银行从其香港上市子公司扣押约20亿美元存款，此事激怒了投资者。

“对开发商而言，境外债券持有人通常属于事后考虑对象，优先级较低，“Alvarez & Marsal董事总经理兼亚洲重组业务主管Ron Thompson表示。他称企业希望解决债务问题，但这不是个容易解决的难题。

据知情人士称，恒大重组正逐步接近达成协议。该公司计划在3月20日法院听证会前与境外债权人签署重组方案，双方正在讨论可能的债转股安排。

重组进展缓慢使国际投资者蒙受损失，包括自2021年下半年以来一直在购买花样年控股、恒大和佳兆业等公司美元债券的不良债务基金。FactSet数据显示，去年秋季这些违约债券价格跌至面值的10%以下。虽然目前已从低点回升，但当前价格仍反映出微弱复苏预期。

标普全球近期主办的一场债券会议上，超过78%的与会者表示，他们认为多数中国房地产企业需要至少两年时间才能完成与投资者的谈判。约80%的受访者预计投资者最终能收回的金额仅为每美元面值30美分或更低。

重组进展缓慢令国际投资者蒙受损失，其中包括自2021年下半年起就开始收购佳兆业等房企美元债券的不良债务基金。图片来源：DAVID KIRTON/REUTERS自去年以来，中国房企仅达成两例成功债务重组协议。专注绿色项目的北京开发商当代置业经过14个月谈判，通过现金与长期债券组合方案与投资者达成协议。华夏幸福基业股份有限公司为地方政府开发了多个产业园区，其达成的复杂解决方案最终延长了债务期限，并以部分资产为投资者提供担保。

投资者已向法院提交清盘呈请，向中国房企施压以加速进程。龙光集团此前遭花旗国际提交清盘呈请，据知情人士透露，该公司正与境外债券持有人商定重组方案。

Rebecca Feng 对本文有贡献。

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刊登于2023年3月10日印刷版，标题为《中国房地产行业陷入困境》。