目前哪里可以买到最划算的房子？新房市场——《华尔街日报》

插图：戴夫·克鲁格随着抵押贷款利率徘徊在6.5%左右，房价涨幅放缓，如今市场上愿意从观望中跳出的潜在购房者有了更多机会。其中一些最佳机会可能属于那些寻求新建住宅的买家。

去年年底，66岁的苏珊·纳尔塔为了离孙辈更近，在田纳西州纳什维尔大都会区寻找新家。她看中了一套标价230万美元、面积4100平方英尺的工匠风格小屋。她的经纪人曾与该建筑商合作过，知道对方不会在价格上让步。因此，纳尔塔没有选择压价，而是采取了另一种策略来争取最优交易。

“我要求增加真正想要的配置，“她说，“包括电子门、额外围栏、带纱窗的门廊以及燃气烤架。“建筑商同意了这些要求，还将绿色餐厅重新粉刷成纳尔塔偏爱的蓝色，并在书房加装了书架。

纳尔塔估算这些增配成本约3万美元。今年1月，她以全额要价完成了房屋交割。

建筑商当前正面临多重挑战，从高昂的建筑成本到利率上升，再到买家对工作保障和通胀的担忧。全美住宅建筑商协会数据显示，2022年12月新建独栋住宅销量环比增长2.3%，主要得益于建筑商激励措施和抵押贷款利率下降，但同比2021年12月仍下降16.4%。

为刺激销售，2023年2月全美住宅建筑商协会数据显示，57%的建筑商提供了各类优惠措施——从抵押贷款利率买断、过户费用补贴到免费升级选项，同时有31%的开发商直接下调房价。这意味着精明的购房者若能把握时机、明确需求，特别是愿意现金支付或快速成交的买家，将获得可观优惠。

“我们提供优惠，但会根据不同市场和社区灵活调整，“宾夕法尼亚州华盛顿堡豪华住宅建筑商Toll Brothers执行副总裁卡尔·米斯特里表示，“优惠方案会针对特定客户需求量身定制。”

米斯特里指出，关注利率的买家若通过Toll Brothers抵押贷款公司办理，可享受利率下调及最长165天的利率锁定优惠。现金支付者则更倾向选择房价直降、免费结构升级或高端设计选项。

部分建筑商对降价持谨慎态度。“我们不愿损害已购房业主的资产价值，“佛罗里达州森赖斯市GL Homes首席运营官玛西·德普拉扎解释道，该公司专注于家庭住宅及55+社区开发。

最优惠的交易集中于库存现房（亦称样板房、提前交付房或即住型住宅），即已建成未售出的房屋。临近竣工的房源优惠力度更大，因为开发商亟需降低持有成本——包括水电费、草坪维护、业主协会费用、税费、保险及建筑贷款利息等支出。

“持有成本可能相当高，因此一旦房屋获得入住许可证，建筑商通常希望尽快完成交易，”德普拉扎女士表示，“库存房是最划算的选择，对买家来说是个绝佳机会。”

即将竣工的住宅建筑商也意识到，这些房屋在市场上搁置时间越长，其价值往往会下降。“房屋会出现磨损，”约翰·伯恩斯房地产咨询公司管理负责人莱斯利·多伊奇说。

以下是寻求最优惠交易的新房买家应考虑的几点：

**学会拒绝。**如果建筑商不愿降价或提供任何让步，尤其是当您希望快速入住时，要做好放弃交易的打算。从经济角度来看，这可能是最佳策略。佛罗里达大西洋大学和佛罗里达国际大学研究人员最近报告显示，尽管近期市场低迷，但全美许多住房市场仍被高估，价格有待调整。根据报告，2023年1月亚特兰大都会区是高估最严重的市场，购房者支付的房价比实际价值高出51.16%，但研究人员发现佛罗里达州珊瑚角、北卡罗来纳州夏洛特和田纳西州孟菲斯等都会区也存在高估现象。

**锁定最优利率。**约翰·伯恩斯房地产咨询公司数据显示，12月接受调查的住宅建筑商中有75%确认正在实施抵押贷款利率买断（即向贷款方支付点数——预付利息来降低利率）以使月供更可负担。部分建筑商买断整个30年贷款期的利率，其他则暂时降低前两年的利率。这些买断方案能降低买家月供，从而提升购买力。但需注意，房利美和房地美对二级市场收购贷款的买断额度设有限制。务必与贷款机构核实，确保卖方激励措施不会影响您的贷款资格。

谈判。“消费者需要意识到他们现在拥有一定的议价权，”住房数据与咨询公司Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫表示，“并非所有房屋都能像过去几年那样在一天内以高于要价成交。”要有效行使这种权力，需深入了解当地市场，或选择熟悉建筑商曾向先前买家提供优惠的房地产经纪人。“仅看成交价无法让买家了解交易背后的故事，所以他们不知道该要求什么条件，”田纳西州富兰克林Zeitlin苏富比国际地产的附属经纪人阿米·凯斯解释道。多方比较，并与愿意提供你真正所需优惠的建筑商合作。“最有效的激励措施因人而异，”托尔公司的米斯特里先生说，“这就是我们给予销售顾问极大灵活性的原因。”

刊载于2023年3月10日印刷版，标题为《来做个交易吧》。