黯淡楼市中的抵押贷款公司仍有一线希望——《华尔街日报》

火箭公司(Rocket Cos.)和UWM控股等抵押贷款机构最近报告称，第四季度住房贷款量持续下降。图片来源：Gabby Jones/Bloomberg News大型抵押贷款机构面临一个好消息和一个坏消息：市场正在萎缩。

火箭公司和UWM控股等抵押贷款机构制作抵押贷款并将其出售到市场，这些机构最近报告称，住房贷款量在第四季度持续下降。这是意料之中的，因为根据房利美(Fannie Mae)汇编的数据，美国单户住宅抵押贷款总额从第三季度的逾5,000亿美元下降到第四季度的约4,000亿美元。购房和再融资均有所下降。尽管今年的抵押贷款利率低于去年的高点，但房利美最近的预测仍显示，2023年单户住宅抵押贷款总额将低于1.7万亿美元，而2022年接近2.4万亿美元。

由于负担能力和可获得性仍然是人们持续关注的问题，很难预期购房会出现大的拐点。然而，这也有好的一面：随着其他机构被迫退出市场，剩下的最大参与者将拥有更强的定价能力。甚至像富国银行(Wells Fargo)这样重要的贷款机构也在缩减业务。这不仅会导致其他机构的市场份额增加，还可能会提高销售利润率，这是衡量贷款机构出售抵押贷款时赚取利润的一个指标。

主要玩家直到去年年底仍面临定价压力，尽管部分原因在于自身策略。Rocket公司上周在财报电话会议上表示，其"通胀克星"计划的客户采纳率高于预期——该计划在贷款首年为购房者降低1个百分点的抵押贷款利率——这对其利润率造成负面影响。该公司第四季度的销售增益利润率降至2.17%，较第三季度下滑超过0.5个百分点。

联合批发抵押贷款公司(UWM)报告第四季度总增益利润率为0.51%（与销售增益利润率相当），低于去年同期的0.8%。UWM的增益利润率通常低于Rocket，这反映其通过经纪合作伙伴开展业务的模式，而Rocket则采用直接面向消费者等多元化的业务模式，后者往往能获得更高利润率。UWM近期通过合作经纪商开展"游戏开始"促销活动，以吸引更多贷款专员加入经纪渠道。在利率飙升的环境下，经纪商在购房贷款市场占比显著提升，其表现远优于再融资业务。

根据《内部抵押贷款金融》数据，UWM在2022年第四季度约占整个住房抵押贷款发起市场的8%，而2020年同期约为4%。这推动UWM股价在过去六个月上涨约30%，表现优于标普500金融类股约5%的涨幅。

如今可能又出现新的推动力——价格策略。联合批发预计第一季度增益利润率将恢复至0.75%-1%的正常水平。UWM首席执行官马特·伊什比亚在财报电话会议上向分析师表示，公司"完全掌控着利润率"。在这个艰难的抵押贷款市场中，若UWM能成功扩大利润率并实现或超越业务量目标，或将推动股价进一步上涨。

Rocket的情况略有不同。该公司还在投资多种其他金融产品，例如其个人理财应用Rocket Money，希望这些产品能部分充当未来购房的“漏斗”——待利率下降后再转向再融资。如果一切按计划推进，Rocket或将在购房贷款领域占据更大份额，并成为整体效率极高的运营商。不过即便处于建设阶段，Rocket在2月底的财报电话会上仍指出定价有所改善，报告显示一季度至今的销售利润率较四季度上升了0.2个百分点。

关键在于，虽然死气沉沉的抵押贷款市场绝非贷款机构所愿，但这也是它们证明自身实力的舞台——为敢于冒险的投资者创造潜在机会。

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本文发表于2023年3月9日的印刷版，标题为《抵押贷款公司在黯淡市场中看到一线曙光》。