《华尔街日报》：如今如何填满办公室？免租金

租一套公寓，你可能只敢幻想免租期能达到租约的五分之一。但如今，这却是填满某些办公空间所需的代价。

疫情期间，优质办公空间的 headline租金（标价租金）出人意料地保持稳定。商业房地产咨询公司卡特乔纳斯数据显示，伦敦核心地段顶级物业的租金较2019年水平上涨1.3%。房产分析公司CompStak数据表明，纽约租金涨幅达5.7%。

但实际需求并不像表面数据那么乐观。业主们不得不提供优惠条件吸引企业入驻。世邦魏理仕数据显示，去年美国业主为租户提供的装修补贴（用于办公室装修的专项拨款）较2019年高出23%。CBRE此外，业主们还会免除部分租期的租金。虽然经济景气时也有此类优惠，但当前免租期正变得越来越长。

英国写字楼业主Derwent London上周透露，近期签约的两份租约免租期占比达20%，而2019年其主要租约平均免租期仅为17%。CompStak数据显示，在2022年纽约十大办公租赁交易中，租户获得的免租期占比从2019年的3%升至7%。在科技公司尚未开始裁员前就出现办公空间闲置的旧金山，免租期较疫情前增长逾一倍，达到租期的6%。

若将这些优惠折算在内，办公地产市场显得更为疲软。伦敦核心区顶级"A级"写字楼的有效净租金（含租户优惠）较疫情前低1%。纽约租金三年间仅微涨1.9%。

当然，地理位置和办公楼年代会造成显著差异。伦敦供应最紧张的区域表现远优于城市平均水平：例如，西区的实际租金比2019年水平高出3.8%。新建物业需求最为旺盛，因为企业希望入驻节能建筑以实现自身可持续发展目标，并吸引员工重返办公室。而较普通的乙级办公楼市场趋势则更为疲软。

房东更倾向于提供优惠而非直接降租。部分原因在于建筑价值的评估方法对名义租金下调非常敏感，这可能拖累整个办公楼的估值。“免租期优惠是减震器，“卡特乔纳斯的迈克尔·佩恩表示，“如果名义租金下降，资本价值就会下跌。”

但在租金必须调整前，房东能牺牲的现金流终归有限。经验而言，伦敦十年租约的免租期上限约为33个月。卡塔尔主权财富基金部分持有的金丝雀码头区域，去年第四季度就接近这一水平。

多数房东不会透露太多租户激励措施信息；德文特伦敦公司是个例外。这使得判断租金是否还有下降空间变得困难。复苏迹象也更难察觉：免租期缩短最终可能成为市场回暖的信号。虽然租金数据更易获取，但投资者需要更深入研究才能理解办公楼业态如何适应后疫情时代。

优质办公空间的房东更愿意提供优惠而非降低租金。 照片：Amir Hamja/彭博新闻联系Carol Ryan，邮箱：[email protected]

刊登于2023年3月7日印刷版，标题为《如何填满办公室？免租金》。