太平洋投资管理公司（Pimco）在写字楼市场崩盘中遭遇17亿美元违约——《华尔街日报》

哥伦比亚地产信托的办公楼资产组合包含位于旧金山的物业。图片来源：Shelby Knowles/华尔街日报2021年，资产管理公司Pimco押注写字楼市场将复苏。当时利率处于历史低位，经济蓬勃发展。各城市预计大量接种疫苗的员工将重返办公室。

那年9月，太平洋投资管理公司(Pacific Investment Management Co.)表示将收购哥伦比亚地产信托公司(Columbia Property Trust Inc.)，后者在纽约、旧金山、华盛顿等城市拥有19栋办公楼。该交易对哥伦比亚的估值为39亿美元。

Pimco全球私募商业地产主管约翰·默里(John Murray)当时表示：“我们仍然相信，美国主要城市的高品质办公楼具有长期价值。”

据知情人士透露，哥伦比亚现已拖欠由其七栋办公楼担保的超过17亿美元债务，这使其成为疫情期间最大的写字楼违约案例之一。

该公司受到借贷成本上升和大城市返工率停滞的打击，这些问题正困扰着许多写字楼业主。但知情人士称，哥伦比亚还面临特殊情况，比如推特(Twitter Inc.)停止支付在纽约和旧金山的租金。

上周六，搬家公司清理了旧金山市中心加州街201号的一处办公场所，该物业属于哥伦比亚地产信托的投资组合。图片来源：Shelby Knowles/华尔街日报此次违约事件标志着写字楼市场崩盘的最新迹象，随着更多知名业主出现债务违约或与贷款方展开重组谈判，危机正在持续发酵。

高利率以及远程和混合工作模式加剧的空置率激增，不仅威胁着经济震荡，也动摇了商业地产界的主力投资领域。

“与大多数写字楼业主一样，我们正在应对当前资产类别和客户群面临的独特且前所未有的挑战。我们已就全国投资组合中七处物业的贷款重组与贷款方展开磋商，”哥伦比亚地产信托发言人表示。

许多其他写字楼投资者近期基本暂停了收购活动。据数据公司MSCI统计，2022年美国写字楼成交额约1130亿美元，创2013年以来最低水平（2020年除外，当时疫情初期多数地产投资陷入停滞）。部分美国最知名的写字楼开发商也已开始转向购买或开发非办公类地产。

德国安联集团旗下太平洋投资管理公司（Pimco）是疫情期间最活跃的商业地产买家之一。截至12月31日管理着1.74万亿美元资产的该机构，曾收购能提供比投资级公司债更高收益的写字楼、酒店等物业类型。

哥伦比亚房产出售恰逢市场复苏迹象显现。政府刺激支票、低利率以及科技公司的招聘热潮推动了经济回暖。2021年夏季交易谈判期间，企业正通知那些自疫情爆发后居家办公的员工在劳动节后返岗。

“当时市场充满乐观情绪，“BMO资本市场集团分析师约翰·金表示。

但到收购完成时，新冠病毒德尔塔变种已粉碎了劳动节后办公空间需求强劲复苏的希望。不过部分投资者仍对优质写字楼持乐观态度，部分原因是基于"就业增长推动办公需求"的行业铁律。

这次却例外。尽管过去两年就业持续增长，但随着企业采用混合办公和远程工作策略，空置率仍飙升。“就业增长与办公需求之间的关联完全断裂，“房地产服务公司高力国际首席经济学家凯文·索普指出。

Pimco收购哥伦比亚房产的利率决策也被证明是步错棋。2021年12月，该公司没有选择固定利率贷款，而是以七栋办公楼为抵押获得了约17亿美元的浮动利率贷款。经纪人表示，浮动利率贷款通常成本更低且更易转售房产，但存在债务偿付额骤升的风险。

债券文件显示，除优先债务外，哥伦比亚房产还为这七栋楼申请了1.25亿美元的夹层贷款。文件披露，该资产组合总计18.42亿美元的债务约占物业评估价值的81%，较近年其他写字楼交易的贷款价值比明显偏高。

当时，这一风险看起来并非不合理。多数投资者预期利率将保持低位，10年期美国国债收益率徘徊在1.5%左右。在这笔交易达成时，债务的浮动利率约为3%。

威瑞森(Verizon)和Snap曾是哥伦比亚地产信托(Columbia Property Trust)在纽约市西43街229号的蓝筹租户。图片来源：Peter Grant/The Wall Street Journal据知情人士透露，这七栋大楼87%的面积租给了蓝筹公司，包括威瑞森通讯(Verizon Communications)、Snap和Twitter。

2022年，在持续通胀的背景下利率开始上升，如今将该投资组合的债务成本推高至6%左右。根据文件，按照这一利率，年度债务支付额高于贷款发放时这些大楼最近年度的现金流。文件显示，2023年底利率可能进一步上升，届时哥伦比亚购买的将利率上限控制在6%左右的衍生品合约将到期。

与此同时，据知情人士透露，截至12月31日，该投资组合的入住率降至84%。哥伦比亚还开始遇到该投资组合中最大租户Twitter的问题，该公司租用了哥伦比亚在曼哈顿的一栋大楼的大部分空间和旧金山一栋大楼的一小部分空间。根据法庭记录，12月下旬，哥伦比亚的一家附属公司起诉Twitter，要求其支付旧金山办公室136,260美元的未付租金。

推特未回应置评请求。

随着债务违约，太平洋投资管理公司的选择包括将建筑物移交给债权人或与债权人达成债务重组协议。

如果写字楼市场大幅走强或利率下降，情况也可能得到缓解。但这两种情况在未来几个月都不太可能发生。美联储偏好的通胀指标——个人消费支出价格指数——1月份上涨了5.4%，这可能会促使美联储进一步加息。

今年美国员工返岗率略有上升，但仍仅为疫情前水平的50%。

“已经三年了，很多员工就是不想回来，“金先生说。

请致信彼得·格兰特，邮箱：[email protected]，以及康拉德·普策尔，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年3月1日印刷版，标题为《太平洋投资管理公司深陷17亿美元债务违约》。