《华尔街日报》：公寓租金下跌 新供应涌入冲击市场

过去六个月至一月份，美国各大都会区的公寓租金均出现下跌，这一趋势将持续下去，因为近四十年来最大规模的新公寓供应潮预计将在今年到来。

根据房源网站Apartment List的估算，一月份签订新租约的租户支付的中位数租金比去年八月份低了3.5%。这是五年来首次出现连续六个月租金逐月下降的情况。

住房数据公司的其他四项市场指标也显示，与上月相比，一月份的新租约租金要么下降，要么持平，延续了自夏末以来租金逐月下降的趋势。

租赁市场的疲软是在疫情推动公寓和房屋租赁行业经历前所未有的繁荣之后出现的。被压抑的住房需求在2020年底新冠疫苗推出后的几个月内爆发，寻找公寓的人数激增，导致两年内租金上涨了25%。

如今，近期的租金下跌表明，许多租户已经将收入中用于支付房租的比例推至极限，而裁员阴影也让一些人产生了新的担忧。其他潜在的租户与家人或朋友同住，由于租金仍远超出他们的预算，只能继续观望。

虽然租金季节性停滞是正常现象，但根据CoStar集团的预测，市场正面临自1986年以来最大规模新房源交付带来的重大阻力。随着开发商试图从租户支付的高额租金中获利，今年将有近50万套新公寓入市。由于抵押贷款利率上升和房价高企，许多租户无力购房，因此租赁需求一直居高不下。

随着近期房屋销售价格下跌（根据标普CoreLogic Case-Shiller全国房价指数，6月至11月期间下跌了3.6%），租金也有所回落。尽管今年曾出现过利率下降引发买家兴趣回升的时期，但抵押贷款利率上升和买家需求疲软持续压制着房价。

但在住房库存异常低迷的地区（这对房屋卖家有利），大量新增公寓供应将为租户提供更多选择，使得房东难以像2022年初那样提高租金——当时租金年增长率接近20%。

新增供应可能已开始产生影响。物业管理软件公司RealPage数据显示，1月份续租的公寓租户比例降至52%，为2018年以来同期最低水平。这表明部分租户在其他楼宇找到了更优惠的交易。

“面临续租的租户突然有了更多选择，“RealPage经济学家杰伊·帕森斯在报告中表示。他补充说，房东可能会开始降低续租租金以防止租户流失。

西雅图的新租约租金自8月以来已下跌8%。图片来源：jason redmond/Reuters根据美国劳工统计局计算的消费者价格指数，1月份住房成本同比上涨7.9%。但租金下降的影响往往滞后于CPI所反映的数据。许多租户目前仍处于近期价格下跌前签订的租约期内。这就是为什么其中反映的租金上涨仍高于追踪新租约的市场指标。

多数数据显示，按年计算租金涨幅仍为正。但增速正在放缓，若冬季过后持续减速，将有助于拉低整体通胀数据（住房成本是其主要构成部分）。

根据多数市场报告，1月新租约租金同比涨幅约2%至6%，较2022年初的增速显著下降。随着更多租约到期，分析师预计CPI数据将更准确反映新租约成本的下降。

去年夏季前同样大幅上涨的独栋住宅租金，如今也陷入停滞。图片来源：Gene J. Puskar/Associated Press自8月以来的几个月里，美国部分最大都会区的新租约租金跌幅最为显著。根据Apartment List数据，西雅图租金暴跌8%，波士顿和拉斯维加斯租金下降6%。1月份西雅图都会区租金中位数为1,706美元，波士顿都会区则为1,879美元。其他采用不同样本标准的租金测量显示价格更高，但长期价格变动趋势相似。

值得注意的是，Apartment List追踪的52个最大都会区在此期间均未出现租金增长。

独栋住宅租金在去年夏季前也曾大幅上涨，如今同样陷入停滞。数据提供商Yardi Matrix显示，1月全美独栋住宅平均要价租金较12月仅上涨1美元，达到2,070美元。

多份报告表明，由于潜在租户需求减弱，自去年秋季以来公寓空置率持续上升。房源网站Zumper最新报告指出，与疫情初期相比，迁入"Zoom城镇”（因远程工作者涌入导致人口激增的社区，如爱达荷州博伊西或菲尼克斯）的人数显著减少。

尽管新租约租金自去年夏季以来已下降3.5%，但许多城市租金仍比疫情初期高出20%-30%。Apartment List报告显示，亚利桑那州图森、佛罗里达州坦帕和迈阿密都会区的租金较2020年3月均上涨35%。

“租客面临的困境比一年半前更为严峻，“Apartment List经济学家克里斯·萨尔维亚蒂表示。

佛罗里达州迈阿密海滩等许多阳光地带城市的租金仍高于疫情前水平。图片来源：《华尔街日报》Marco Bello联系Will Parker，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年2月28日印刷版，标题为《公寓租金随市场新供应潮下降》。