现在是否是出售房屋的好时机？——《华尔街日报》

Veronica Dagher

2023-02-26

如果你现在认真考虑出售房屋，就不要在要价上过于贪婪。

这仍然是一个卖方主导的市场，因为全国许多地区根本没有足够的平价房源出售。

但随着30年期平均抵押贷款利率超过6%，买家比一年前对价格敏感得多。中介和经纪人表示，价格是目前卖家最需要关注的问题。一年前定价过高通常不会适得其反，因为价格普遍飙升。但在如今截然不同的市场环境下，这样做可能会吓跑许多买家。

中介和住房经济学家表示，现在试图出售房屋的业主需要接受一个事实：他们很可能无法获得与去年初利率徘徊在3%左右时邻居们相同的售价。

根据Zillow数据，2022年12月约有25%的房屋以高于挂牌价成交，而2021年12月疫情期间的狂热时期这一比例为44%。卖家可以感到欣慰的是，与2018年和2019年同期相比，现在以高于要价成交的房屋更多。

“这已不是2020和2021年那种类型的卖方市场——当时卖家几乎可以随意定价并指望引发竞价战。”Zillow高级经济学家杰夫·塔克表示。

采取更谨慎定价的另一个原因是市场上房源正在增加。全美房地产经纪人协会称，1月底全美有98万套房屋待售或已签约，较12月增长2.1%，较2022年1月增长15.3%。

除了清洁、整理和进行必要维修的标准建议外，卖家还可以采取一些措施来提高今年春季的成交机会。在定价方面，需要做大量功课。以下是具体方法：

房价的关键因素是位置。一月份，Realtor.com追踪的150个大都会区中，多数地区房价同比上涨，22个地区下跌，7个地区持平。

房地产分析公司Attom Data Solutions首席执行官罗伯·巴伯表示，中低价位房源的卖家目前市场表现最佳。

Attom发现，房价低于35万美元的地区，去年下半年价格下降了1%至6%；而中位数价格超过40万美元的地区，跌幅达4%至10%。

纽约大学陈全球房地产金融研究所创始主任萨姆·钱丹指出，买家对房屋周边便利设施（如便捷的公共交通、公共空间和零售商店）的重视程度更高。他建议在房源信息中突出住宅周边的便利条件。

插图：索尔·科蒂### 核查可比房源并了解买家关注点

房产经纪人表示，由于抵押贷款利率和库存水平的波动性，业主和经纪人用于设定挂牌价的可比销售数据必须尽可能最新。

六个月前的销售数据可能已过时，某些社区的房价在短期内大幅上涨，而另一些社区则出现明显下跌，华盛顿特区房地产经纪人拉塞尔·布拉齐尔表示。房产经纪人指出，展示面积、房龄、条件和邮编相近房屋售价数据的可比房源通常最具参考价值。

佛罗里达州朱庇特市房地产经纪人卡拉·克里斯滕森提醒，不要因为房屋进行了装修就认为可以溢价出售。

克里斯滕森女士最近为一处采用深色木材和石材等材料翻新的房屋进行估价。来自东北部的业主认为这处佛罗里达房产应高于市场均价。但问题在于：克里斯滕森指出，许多佛罗里达买家更青睐明亮通透的房屋。深色系房屋往往滞销时间更长，而具有海滨风格的房屋通常能多卖出20万至30万美元。

克里斯滕森表示，当前部分卖家——尤其是拥有滨水房产的业主——正犯着高价挂牌等待买家议价的错误。

她解释道，在当下市场，采取高价策略等待报价往往行不通，因为疫情后购房者预算紧缩且购房过程屡屡受挫，通常不愿花费时间揣测卖家的议价空间。

房产经纪人强调，首次挂牌时精准定价至关重要，因为房屋在市场上停留时间越长，降价幅度通常越大。全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹指出，2023年30天内售出的房屋平均折扣为7%，而挂牌超过120天的房屋最终成交价平均低于挂牌价16%。

纽约市房地产经纪人玛丽亚·达乌表示，定价等于或低于市场价是关键。

“目前房源不多，所以如果定价合理，就会引发关注并可能收到几份报价，”她说。

无论位于何处，卖家或许应考虑等到销售季后期再挂牌。

根据Attom公司2022年一项研究（分析了2011至2021年房屋销售数据），全美卖家获得高于要价最大溢价的五个最佳日期均出现在5月第三周和第四周。其中5月23日是最赚钱的日期，溢价幅度达市场价的18.3%。

Attom研究发现，卖家溢价最高的月份依次为：5月（12.6%）、6月（10.7%）、7月（10%）、4月（9.2%）和3月（8.9%）。

联系Veronica Dagher请致信：[email protected]

本文发表于2023年2月28日印刷版，标题为《当下售房须知》。