写字楼业主违约潮加剧 贷款机构为更多困境做准备——《华尔街日报》

曼哈顿百老汇1740号办公大楼因主要租约到期导致贷款陷入困境。图片来源：Peter Grant/华尔街日报大型写字楼业主违约贷款的数量正在上升，最新迹象表明更多开发商认为远程和混合工作模式已对办公市场造成永久性损害。

据2月证券文件披露，巨型投资管理公司Brookfield Asset Management近期对洛杉矶两栋52层大厦总计超7.5亿美元的债务违约。知情人士透露，房地产公司RXR正与债权人就曼哈顿金融区34层大厦61 Broadway的债务重组进行谈判，考虑方案包括将大楼移交贷方。

另一危机信号显示，Related Cos.与BentallGreenOak关联的投资管理公司合资项目——纽约长岛市耗资1.5亿美元的仓库改造办公楼项目，因入驻率未达预期同样陷入债务重组谈判。

数据公司Trepp Inc.高级董事总经理Manus Clancy指出，每月有5至10栋写字楼因低入住率、租约到期或需以更高利率再融资的到期债务，被列入违约风险名单。

对写字楼行业健康状况的担忧在疫情期间不断加剧。低迷的返工率导致许多城市空置率飙升。去年利率的急剧上升增加了购置和再融资房产的成本，并挤压了房产价值。

到目前为止，大多数业主仍能按时偿还抵押贷款，因为写字楼租约通常长达10年或更久，且贷款机构愿意延长到期贷款期限。

百老汇61号大厦的所有者RXR正与该写字楼的贷款方商讨对策，以应对这栋位于曼哈顿市中心、陷入困境的34层建筑。图片来源：Peter Grant/华尔街日报支持商业抵押贷款证券的办公贷款违约率虽仍处于低位，但呈上升趋势。根据Trepp数据，上月该比率上升0.25个百分点至1.83%，创下自2021年12月以来最大增幅。费城、丹佛和北卡罗来纳州夏洛特市的写字楼贷款，要么在最近几周被转交给特殊服务商处理，要么作为债券发行的一部分被信用评级机构下调评级。

“商业房地产市场目前正处于衰退中，“波士顿地产公司（美国最大写字楼业主之一）首席执行官欧文·托马斯在本月初的财报电话会议上表示。

越来越多的办公楼陷入困境，反映出业主和贷款方意识到，他们所期待的办公空间需求强劲回归可能永远不会实现。员工返岗率已稳定在疫情前约一半的水平，这反映出远程和混合办公政策的普及。科技行业的裁员潮更是让房产主雪上加霜。

拥有91处商业地产、总面积超3000万平方英尺的RXR公司首席执行官斯科特·雷克勒表示，办公室空置率上升"给了租户压价的空间，市场正在经历转型阵痛”。

令房东稍感安慰的是，优质地段的顶级办公空间仍有需求。也有人预测经济下行将促使管理者强制要求员工返岗办公。

但几乎无人认为办公空间使用率能恢复至疫情前水平。商业地产服务公司高纬环球即将发布的报告预测，到2030年美国空置办公面积将达创纪录的11亿平方英尺，而2019年仅为6.88亿平方英尺。

“当初建设这些办公空间是基于员工大部分时间在岗的经济模型，“高纬环球首席经济学家凯文·索普指出，“如今大多数企业根本不需要过去那么大的办公场地。”

对多数业主而言，违约后房产被债权人收回虽造成损失但不至于致命。许多投资者将单栋建筑设为独立财务实体，即便发生债务违约，债权人通常只能没收该建筑，无法追索母公司其他资产。

但止赎带来的痛苦很可能会波及金融体系。Trepp数据显示，截至去年第三季度末，约有1.2万亿美元债务由写字楼物业担保。

银行正为更多问题贷款做准备。富国银行今年1月表示，其由写字楼担保的非应计贷款（即银行不指望能全额收回本息）在第四季度增至1.86亿美元，较第三季度增长8%。

信贷员正在回避写字楼担保的新抵押贷款，除非这些物业已长期被信用良好的租户全额租赁。“发放写字楼贷款就像在拿职业生涯冒险，“Trepp的克兰西先生表示。

写字楼重组通常涉及业主同意注入新股权以换取贷款规模缩减或其他新条款。或者业主可能试图说服贷款方同意新的商业计划，比如将写字楼改造成住宅空间。

但当物业价值明显低于抵押贷款金额时，业主终将选择将钥匙交还贷方。“如果你认为债务过高导致商业计划无法实施，就没有理由继续注资，“雷克勒先生说。

写字楼行业的压力可能需要数年时间才能化解。贷方在止赎房产时会面临诸多财务阻力，这类交易意味着要减记贷款价值，且多数情况下还需支付产权转让税。

去年三月，曼哈顿百老汇1740号的一笔贷款因主要租约到期被移交至特殊服务商处理，这是早前备受关注的一起债务困境案例。据知情人士透露，由黑石集团持有的这栋26层办公楼自那时起状况未发生改变。

“转型期需要时间，“经历过两次商业地产急剧下滑的雷克勒先生表示，“你必须跨越鸿沟进入新阶段。”

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本文发表于2023年2月22日印刷版，标题为《写字楼业主违约潮加剧》。