《华尔街日报》：佛罗里达州反对公寓终止协议的业主与房地产公司展开较量

2008年乔和珍妮特·迪佩尔买下海景公寓时，曾以为会在此终老。这处位于佛罗里达州巴尔港的房产配有专属餐厅，迪佩尔夫妇3300平方英尺的公寓可饱览水景。

但过去两年间，当地开发商试图收购卡尔顿露台全部88套单元。他们计划拆除该物业，新建一个能以更高单价出售更多单元的楼盘。

迪佩尔夫妇与其他五位业主拒绝出售。但公寓章程规定，若有80%单元业主投票赞成出售，则全体必须出售。迪佩尔夫妇于11月搬离，现居所面积仅为原公寓一半且再无海景。

“他们经济上没吃亏，但仍被迫离开家园，“其女玛乔丽·曼尼克斯代表父母发言道（二老签署的买断协议包含保密条款），“八旬高龄还得重头开始。”

这种被称为"公寓终止"的流程已在美国各地涌现。佛罗里达州尤为普遍，据该州商业与专业监管局数据，过去十年至少有400栋建筑经历此过程。

佛罗里达州巴尔港卡尔顿露台的海滨景观佛罗里达州巴尔港的卡尔顿露台公寓物业正面临重新开发。这一现象反映了南佛罗里达州大量老旧公寓存量与沿海可开发土地稀缺的矛盾。部分开发商正在收购单元业主产权，拆除旧楼并在原址新建。参与公寓终止开发的房企包括Related Group、Starwood Capital Group和Fortune International Group等。

开发商表示，这些公寓多位于黄金地段，他们通过提供市场价收购为业主提供了有效服务。拆除数十年楼龄的物业并重建，往往能消除结构安全隐患。

许多业主乐于出售。自佛罗里达州瑟夫赛德公寓坍塌导致98人遇难后，该州通过法律要求30年以上楼龄的公寓必须接受结构检测。业主常需承担超过10万美元的专项维修金，尤其是非长住业主更倾向接受开发商收购而非自筹资金。

但部分业主（特别是年长者）反对出售，他们难以在这个全美房价最高昂的州另觅居所。

多数情况下他们别无选择——根据佛罗里达州法规，开发商收购80%单元后即可终止公寓产权。

管理文件与州法常存在冲突，需法律解释。虽然有些公寓章程要求100%业主通过才可出售，但开发商取得多数投票权后往往能修改章程。

费尔曼夫妇在佛罗里达州博卡拉顿市抵制公寓终止事件"当潜在开发商收购到关键数量的单元时，确实有可操作的手段。“代表开发商处理此类案件的房地产律师丹尼尔·吉尔钦斯基表示。

霍华德·费尔曼正是遭遇了这种情况，他是一栋176户博卡拉顿公寓楼里唯一的反对者。他表示，业主协会章程原本要求100%同意才能终止公寓产权。2021年2月，作为多数股权持有者的斯库利公司投票将这一门槛降至80%，随后便通过了终止公寓产权的决议。

“我们只是行使了法律赋予的权利。“首席执行官杰西卡·斯库利说。

57岁的费尔曼先生向法院提起诉讼但败诉，目前正在上诉。“我认为财产所有权是既得权利，不应被敌意投资者主导的业委会投票剥夺。“他说道。

在佛罗里达州墨尔本市，埃尔菲·莫奇-狄奥尼修斯称，她在收到多数业主的通知后出售了公寓。开发商以18万美元收购她的单元，但这个价格在当地买不到同等品质的房产。

“所有被收购的业主都将根据独立评估获得公平市价补偿。“业主委员会聘请的律师埃里克·阿普尔顿表示，并补充说明业主可自行申请评估对金额提出异议，通过争议解决程序处理。

70岁的莫奇-狄奥尼修斯女士表示，她接受了报价，因为房地产公司写信告诉她，如果她再住一年，价格将降低2万美元。她动用了全部积蓄并申请了抵押贷款，以31.5万美元购买了一栋独户住宅。

“我等得越久，得到的钱就越少，“莫奇-狄奥尼修斯女士说。“其他人拿到的更少。”

特蕾西·多卡在同一栋楼拥有一套公寓，是六位投票反对终止合同的业主之一。其中五人已聘请了律师。

“这就像一场恶意收购，“多卡女士说。“永远不要在佛罗里达买公寓，我只能说这么多。”

南佛罗里达面临沿海可开发土地匮乏的挑战。联系黛博拉·阿科斯塔，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年2月22日印刷版，标题为《佛罗里达部分公寓业主被迫出售房产》。