中国国有企业缺席房地产救助行动 - 《华尔街日报》

当中国民营房地产开发商一年多前开始陷入困境时，政府鼓励国有房地产企业介入并接管其陷入困境的同行的项目和资产。

这一呼吁在很大程度上未被理睬——这是中国房地产市场持续低迷的一个重要原因。

国有房地产企业考虑并最终决定不收购民营开发商启动的大量项目。它们也基本上避开了旨在帮助它们为这些交易融资的“并购”债券计划，尽管一些公司利用该计划来偿还自己的债务。

这破坏了政府希望房地产市场力量而非政府救助推动有序复苏的希望，并增加了购房者的不确定性。如果没有市场解决方案，完成停滞项目的负担可能会进一步落到中国地方政府身上，这些政府在抗击疫情的三年后已经财政紧张。

中国官员从未将国有和民营开发商之间的交易作为政府政策的正式组成部分，但他们多次提到这一想法，大多数经济学家表示这是政府的目标。

行业分析师表示，许多国有开发商分析了民营开发商提供的数百个项目，发现很少有项目符合他们的标准。这些公司更愿意在常规的公开拍卖中直接从地方政府购买土地，由于民营竞争的减少，这些土地的价格较低。

国有开发商之所以犹豫不决，部分原因是他们自身也受到房地产市场放缓的冲击，尽管程度不及民营同行。中国严格的清零防疫政策——直到去年12月才有所放松——严重打击了消费者信心。去年新建住宅销量下降28%，创五年新低。房价下跌，新项目烂尾。

穆迪投资者服务公司高级分析师陈晨表示：“从现金流角度看，这是全行业的挤压。当主营业务规模萎缩时，任何企业面对并购机会都会更加谨慎。”

房地产市场放缓已波及国有开发商，但冲击程度轻于民营房企。图片来源：STR/AGENCE FRANCE-PRESSE/GETTY IMAGES仲量联行大中华区首席经济学家庞溟表示，中国监管层在呼吁房企收购资产时的措辞可能也过于谨慎，仅鼓励"优质"开发商收购"优质项目"。

杰富瑞中国金融及地产股票研究主管陈姝瑾指出，目前出售的项目大多债务关系复杂或未来回报前景不佳。分析师表示，国有开发商主要选择在北京、广州等优质地段精挑细选土地，这些地方的经济效益更合理。

中国严格的清零政策严重打击了消费者信心，直到去年年底才有所放松。图片来源：吴昊/Shutterstock这与试图保留优质资产以待市场复苏的民营开发商目标相冲突。房地产研究机构中指研究院研究主管刘水表示，若流动性危机结束后仅剩低质资产，即使幸存下来企业状况也将堪忧。

自去年初以来，按2021年销售额排名的28家大型民营房企中，仅4家披露向国有开发商出售项目。

国企华润置地曾考察多家民营房企项目，公司分析师称最终仅收购两宗地块，均来自已违约的世茂集团控股，且均位于北京——去年房价每月均上涨的少数城市之一。

去年1月，中国海外发展有限公司同意接手世茂集团与雅居乐联合开发的住宅商业综合体项目，向两家民营房企各支付约2.64亿美元。文件显示，在市场下行前，该项目曾是广东省会广州多年销冠。

中国监管机构自2021年12月起就开始推动国企与民营房企的合作，当时央行和银保监会要求银行为行业并购提供融资支持。中国人民银行货币政策司司长邹澜将并购称为化解风险、整顿行业"最有效且市场化"的途径。

北京是去年房价逐月上涨的少数城市之一。图片来源：彭博新闻社地方政府纷纷响应号召。部分省市已为辖区内优质房企与困难房企牵线搭桥。据官方媒体报道，去年1月广东省有关部门就曾要求房企对出险房企开展并购。

去年12月，中国主要债券市场监管机构建议优质房企发行带有"并购"标签的债券，用于收购陷入困境的民营房企项目。该机构表示此类债券将获得"重点支持"，但未具体说明支持方式。监管层鼓励银行购买这些债券。

目前仅有5家国有或国资背景房企发行了此类债券，合计募资约10亿美元。根据债券文件披露，募集资金中用于收购民营房企项目的不足半数，其余资金用于偿还银行贷款或开发新项目。

野村证券中国房地产首席分析师董季周表示，除非所有中国国有企业的直接监管机构——国务院国有资产监督管理委员会（简称国资委）要求国有开发商接手民营项目，否则很少有国有企业愿意改变其做法。

“但我认为国资委不会强迫他们这样做，因为这可能表明国有资本使用不慎，并可能造成损失，”董先生说。“这是一个死胡同。”

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更正与补充中国海外发展有限公司接手了广东省省会广州市一个住宅和商业综合体的开发。本文早期版本错误地将该综合体所在地写为广州省。（更正于2月20日）

本文发表于2023年2月21日的印刷版，标题为《中国开发商回避民营交易》。