新房东常犯的错误 - 《华尔街日报》

随着利率和房地产价格走向的问题持续对市场施压，更多人可能会考虑将房屋转为出租物业而非出售。

但成为房东并不像表面看起来那么简单。事实上，它涉及比许多新手所意识到的更多的财务、法律、情感和时间投入因素。例如，租金并未像近年那样飙升。

我们采访了该领域的房东和专家，了解首次成为房东的人（甚至包括那些本应更了解情况的老手）在进入租赁物业业务时犯的最大错误。以下是他们的看法：

不将其视为一项业务

BiggerPockets.com的首席执行官斯科特·特伦奇表示，许多新房东将他们的租赁业务视为兼职爱好而非业务。他说这是一个错误，因为出租房屋远比仅仅拥有房屋复杂得多。

新手房东应准备好投入250到500小时来学习租赁业务的方方面面。他们需要制定政策，明确接受和不接受租户的哪些行为；如何处理与承包商的关系；需要收取多少租金才能使新购置的物业收支平衡；以及如何管理杂项开支等。

特伦奇先生说，许多人“没有投入时间去学习如何筛选租户、有效管理物业并进行维护。许多这样的房东面临损失大量资金的风险，遭遇不良租户，并发现物业在未来会占用他们大量空闲时间。”

低估成本

Trench先生指出，许多初次投资者常犯的另一个重大错误是低估了租赁房产的相关成本，并假设收入会高于实际所得。如果房东收取1,500美元租金，而房产月支出（包括房贷、税费、保险等）为1,200美元，这并不意味着房东净赚300美元。他解释道，实际上他们可能处于亏损状态，因为许多新手房东未能为必然产生的额外开支做预算——从更换屋顶、冰箱到维修窗户和地板。

“必须将维护费用纳入考量，“Trench先生强调，“还必须考虑资本性支出——比如每30年更换屋顶、翻新厨房或添置电器。如果每月至少不预留250至300美元用于维护和[资本性支出]，即使房产较新且状况良好，你的财务规划也可能存在问题。”

他建议新晋房东在起步阶段就储备应急资金，以应对可能突发的重大支出。

“根据经验法则，我认为如果初始现金储备不足15,000美元，房东就该高度警惕，“Trench表示，“并且强烈建议每增加一处房产，最低限度也应将储备金提高5,000至10,000美元。”

此外必须明确：租金定价并不取决于成本——即房东无法保证向租客收取的租金一定能覆盖月供与必要的维修改善费用。

蒂娅·波利蒂与丈夫在俄勒冈州尤金附近拥有多处出租房产，同时担任俄勒冈州租赁住房协会主席。她表示，新手房东常对她说：这是我的房贷、税费和保险金额，所以我想按这个标准收租金。

“很抱歉，租金并不取决于你的成本，“她说，“而是取决于市场承受能力。”

蒂娅·波利蒂指出，若未能遵守公平住房法规，房东可能面临巨额罚款。图片来源：阿曼达·洛曼/华尔街日报### 低估时间价值

伊利诺伊州出租物业业主协会（行业组织）主席安德鲁·蒂姆斯表示，业主常误以为自行维修或重大改造能省钱，却忽略了自身时间的价值。

“令人惊讶的是，许多人从不计算自己时间的实际价值，“他说，“他们可能省下了专业人士45分钟70美元的服务费，却耗费了两个半小时自行完成。最终算下来根本不划算。”

缺乏标准化筛选流程

专家表示，通过建立完善且统一的租客筛选机制，业主能避免成为房东后的诸多噩梦场景。

“我最大的错误，”特伦奇先生说，“是允许租户互相推荐，并让他们不经正式筛选程序就加入租约。”

特伦奇先生和其他人强调，对每位潜在租户进行信用、犯罪和背景调查，并保持统一标准的重要性。他们表示，这有助于在不违反歧视法律的情况下识别可靠的租户。

尽管如此，“有些人信用不良可能有正当理由，”丹·曼奇尼说，他是一名房地产经纪人，同时在费城地区拥有出租房产。他鼓励房东与申请人会面，讨论他们信用报告中的问题。“也许他们正在经历生活中的一些非常困难的时期，比如紧急情况或亲人去世，这是可以理解的，”他说。“我认为数字并不总能说明全部情况。”

与租户过于亲近

蒂姆斯先生表示，当房东和租户成为朋友或开始社交往来时，可能会出现各种复杂情况。

例如，房东可能会避免与租户讨论问题，认为他们会自行解决。租户可能会认为房东默许他们，比如未经允许就养宠物或对房产进行改动。

蒂姆斯先生说，房东应该对租户友好、热情和尊重，但经常与他们一起去海滩或在餐厅或酒吧社交可能不是一个好主意。

“你需要记住，这始终是一种商业交易，”他说。

未能跟上法律变更

从反歧视法规到含铅涂料使用限制，再到房东进入出租屋的权限，各类事务均有法可依。但许多房东不了解或未及时跟进法律修订，最终可能为此付出沉重代价。

俄勒冈州的波利蒂女士举例指出，若未遵守公平住房法规，可能面临巨额罚款。她回忆道，曾有租客询问服务性动物能否同住，房东直接以"不接受宠物"为由挂断电话。该申请人随后投诉，经调查后房东因拒绝辅助动物入住被罚款1.6万美元。“必须了解所在州的具体法律，各州规定不同，“她强调，“有些条款宽松，有些则相当严格。”

波利蒂补充说，部分城市还在州法律基础上制定了附加条例。

房东待办事项

插图：凯文·汉德**与邻居建立联系：**伊利诺伊州出租物业业主协会主席安德鲁·蒂姆斯建议，与出租屋周边居民保持良好关系，他们能及时通报问题。他表示应告知邻居紧急联系方式，并表明自己愿成为好邻居的立场。

插图：凯文·汉德**组建团队：**马萨诸塞州诺伍德的财务规划师杰拉尔德·洛夫廷表示，除了拥有优秀水管工和承包商的联系方式外，与房地产律师、会计师、财务顾问、保险代理人和银行家建立关系也很重要。他说，这些人可以从不同角度帮助你保护和增加投资。

插图：凯文·汉德**保持租金竞争力：**住宅房地产投资者在线社区和资源网站BiggerPockets.com的首席执行官斯科特·特伦奇表示，当他刚开始拥有出租房产时，他不愿意提高好租户的租金，因为他希望他们留下来。他说，问题在于你最终必须提高租金以跟上市场价，而这可能会引发不满。他表示，更好的策略是在租约续签时提高租金——哪怕只是一点点——这样你就不会落后于市场。

插图：凯文·汉德**打理庭院：**俄勒冈州租赁住房协会主席蒂亚·波利蒂表示，她和丈夫一起维护他们拥有的房产的庭院。一方面，她说她对庭院的维护非常挑剔。但她表示，这也是关注投资的好方法。她说，另一种选择是在租约中写明，租户负责修剪草坪，而作为房东的你每季度来一次，做一些较大的庭院工作，比如修剪、修枝和修边。

科内利斯先生是华盛顿州布雷默顿的作家。可以通过[email protected]联系他。

刊登于2023年2月21日的印刷版，标题为《新房东常犯的错误》。