Zillow预示在线房地产行业将面临更多困境 - 《华尔街日报》

Zillow向投资者表示，住房可负担性挑战在今年仍是"核心焦点"。图片来源：Tiffany Hagler-Geard/彭博新闻在线房地产平台的投资者们或许会耗费大量精力揣测房价会跌到多低，或抵押贷款利率是否已触顶，但常识胜过所有这些数字运算。如果购房人数大幅减少，投资住房"超级应用"又有什么意义？

Redfin本周报告显示，美国第四季度房屋购买量同比下滑超40%。与此同时，包括Zillow集团、Redfin、Opendoor科技和Compass在内的在线房地产股票今年迄今平均涨幅超90%。这很可能是一厢情愿。

Zillow股价在周三盘后交易中再涨2%，此前该公司表示第四季度营收和调整后收益均超自身预期与华尔街预估。但首席执行官Rich Barton明确指出行业尚未脱困。全行业对今年住房市场的预测从严重崩盘到温和下滑不一而足。Barton在周三的股东信中写道，住房可负担性挑战在新的一年仍是"核心焦点"，影响着供需关系。Zillow预计一季度行业交易金额同比降幅可能高达35%。

第四季度Zillow应用和网站的访问量同比下降了5%——这表明在当前经济环境下，消费者对购房的兴趣正在减弱。经纪人似乎也在缩减支出：Zillow表示，第一季度其经纪人广告业务的销售额可能较去年同期下降高达28%。这些预期下滑，加上对新产品的投资，导致第一季度经调整的利息、税项、折旧及摊销前利润（EBITDA）预测比分析师在其指导范围低端建模的预期低40%。

Redfin将于周四公布财报，Compass和Opendoor将在接下来两周内跟进。投资者应做好迎接更多失望的准备。

例如，根据ATTOM数据，自动化房屋翻新商Opendoor已大幅缩减了购房力度，这可能是对市场转向的反应。全球房地产科技策略师Mike DelPrete本周发布的分析显示，Opendoor去年夏季单月购入约5000套房屋，但到12月时购房量已不足1000套。

实体购房量如此急剧下降，加上iBuyer近期更注重轻资产产品，似乎让人对整个iBuying模式的可行性产生质疑，尤其是当竞争对手Zillow和Redfin已退出该领域。正如DelPrete先生所言：“iBuyer必须购买房屋才能产生收入并保持存在感。”

在市场下滑时减少购房可能意味着亏损减少，但这绝不意味着能赚钱。德尔普雷特先生引用YipitData的分析显示，买入转售溢价（即iBuyer表面上的盈利方式）在去年年中转为负值，至今尚未明显回升。根据Redfin数据，投资者目前的购房量仅为一年前的一半左右，这使得iBuyer在抵押贷款利率上升、个人购房者购买力下降的环境中难以找到其他盈利途径。

放弃iBuying业务后，在线房地产公司正试图通过风险较低的业务赚钱。但多元化转型代价高昂——以Zillow为例，华尔街预测其今年抵押贷款业务经调整后的税息折旧摊销前利润将亏损数千万美元。即便在两年前抵押贷款利率创历史新低、抵押贷款银行家协会报告显示96%的贷款机构盈利时，Zillow仍录得亏损。其在iBuying和抵押贷款业务的挫败，凸显了传统专业人士对市场特性把握的价值。该公司表示其抵押贷款业务规模不足，目前正为增长进行投资。

虽然在线房地产公司宣称消费者渴望一站式数字平台满足所有房产需求，但要在这个历来分散的市场实现盈利性颠覆绝非易事。

在牛市中与经验丰富的从业者竞争已属不易，更何况当下并非牛市。

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刊登于2023年2月17日印刷版，标题为《Zillow预示更多痛苦即将来临》。