黑石集团的新宏图遭遇挫折——《华尔街日报》

黑石集团（Blackstone Inc.）通过为大型机构投资者进行投资，成为全球最具影响力的金融公司之一。为了促进增长，该公司决定向个人投资者提供其产品。其新基金取得了巨大成功，成为黑石有史以来募集规模最大的基金。

随后危机爆发。

该公司于2017年推出了Breit（正式名称为黑石房地产收益信托公司），为散户投资者提供拥有公寓楼、仓库、数据中心和其他类型商业房地产的机会。个人投资者最低只需投资2500美元，并有机会在每月赎回时将股份卖回给Breit。

尽管回报强劲，但去年年底，受股市下跌、利率上升和房地产市场低迷的影响，大量Breit投资者纷纷撤资。散户投资者与黑石赖以发家的那些有条不紊、着眼大局的投资者截然不同。他们的持股规模较小，投资期限较短，且往往凭直觉和情绪做出决策。

赎回请求激增，以至于该基金在12月1日宣布执行一项允许其限制赎回的条款。这导致黑石股价暴跌，截至12月底跌幅近20%。

黑石通过一场闪电公关、Breit获得45亿美元外部投资、优于预期的季度业绩以及宏观经济前景改善，才平息了投资者的担忧。股价随后回升，目前交易价格已高于限制赎回前的水平。

但Breit仍有价值数十亿美元的赎回申请积压待处理，安抚投资者仍是首要任务。这场风波引发了市场对其以散户投资者为核心的战略能否持久的质疑，也让Breit持续面临关于其房地产估值的拷问。

“不够厚道”

香港和丰家族办公室首席投资官Stephen Pau表示，该公司去年底开始抛售所持Breit份额，目前已完成大部分赎回。该机构为亚洲多个超高净值家族管理资产。

Pau理解黑石设置赎回门槛的动机——避免被迫抛售资产应对赎回需求，但他指出这对仍在基金中的投资者"不够厚道"。他认为当前亚洲市场能为客户资金提供更佳投资机会。

尽管遭遇投资者抛售，Breit业绩依然强劲，这种背离令黑石高层颇为困扰。总裁乔纳森·格雷坦言：“业绩与现实的脱节确实令人沮丧。”

该基金净资产近700亿美元，2022年回报率达8.4%，远超FTSE Nareit全权益REIT指数24.9%的跌幅，也跑赢标普500指数19%的下跌。成立六年来年均回报12.5%，是MSCI美国REIT基准指数的三倍。

高赎回压力持续存在。Breit在2月1日公告中称，1月赎回申请再超月度限额，仅兑现了25%的申请。12月申请兑现比例仅4%，11月同样实施了赎回限制。超额申请者需次月重新提交。

黑石集团表示，截至周五的赎回申请较1月同期显著减少。

“高净值客户在市场大幅下跌时寻求流动性并不令人意外——每次下行周期都会发生这种情况，“黑石集团首席执行官苏世民在接受《华尔街日报》采访时表示。他解释说，这正是该基金被设计为半流动性的原因，意味着投资者不能随时提取资金。

黑石集团首席执行官苏世民。图片来源：莎莉·蒙大拿/华尔街日报其他私募巨头也开始瞄准个人投资者市场，包括喜达屋资本集团、布鲁克菲尔德资产管理公司和KKR集团，这些公司近年来都推出了各自的类Breit产品。根据追踪该领域的投行Robert A. Stanger & Co.数据，这类基金已从近百万投资者处募集超990亿美元，其中逾630亿美元流入了Breit。

在黑石宣布启动赎回限制后，管理着第二大竞争基金的喜达屋及KKR也因大量投资者试图赎回而开始限制赎回。

喜达屋142亿美元的基金与Breit类似允许月度赎回。该基金1月在监管文件中披露，持有基金4.2%份额的投资者提出赎回申请，但仅批准了其中20%的请求。

KKR允许每季度赎回最多5%的资产净值，该公司在文件中表示，将支付在1月份结束的最新赎回期内提交的1.28亿美元赎回请求中的62%。

增长压力

私募股权公司，尤其是公开上市的公司，必须持续增加管理资产规模以赚取更多费用并满足股东需求。多年来，最大的公司已发展成为业务广泛的企业，涉足房地产、信贷、基础设施等多个领域。

它们的传统客户，如养老金和其他机构投资者，大多已停止将更多投资组合配置到私募市场。这些公司现在寄希望于富裕个人来实现下一阶段的增长。

“问题在于：从心理角度来看，当出现状况时，他们将如何管理这种非流动性资产？”科罗拉多州斯廷博特斯普林斯的私人财富咨询公司MSW Financial Partners的负责人杰米·斯通表示，“历史上，他们处理得并不好，这就会造成问题。”

对管理近1万亿美元资产、一直以个人投资者为目标的黑石集团来说，风险尤其高。Breit已成为黑石整体利润的最大推动力之一，该公司认为来自个人投资者的资金是未来几年其重要增长引擎之一。

2021年鼎盛时期，这只不在证券交易所交易的私募基金每月吸引的新投资高达30亿美元。当时利率接近零，能获得超过4%的股息是一大吸引力。

黑石集团表示，Breit的投资组合主要包含电子商务使用的仓库和快速增长阳光地带地区的多户住宅公寓，这些资产配置旨在适应当前市场表现。与办公楼和零售商铺不同，这两类资产都因通胀和租金上涨实现了现金流增长。

2022年Breit的可比现金流增长13%，而基准指数中上市REITs的增幅为8%。黑石称其为抵御利率上升采取的对冲措施使投资组合增值40亿美元。该公司表示，Breit持有超过140亿美元现金可用于收购，避免因赎回请求被迫出售资产。

但包括黑石竞争对手在内的批评者去年开始质疑Breit的房地产估值。该基金每月聘请外部专家协助重估持有资产价值，这些数据会反映在Breit的股价上。当上市REITs股价暴跌时，Breit股价却保持稳定。这导致部分投资者担忧基金估值滞后于市场，最终也将面临减值。对这些投资者而言，这种担忧加剧了他们撤资的紧迫性。

黑石强调私募房地产比公开市场波动性更低，意味着其价值不会出现大幅双向波动。

剧烈的市场反应

Breit最具创新性的特点最终引发了最大危机。该基金允许投资者每月赎回份额，这与黑石面向机构投资者的基金（资金可能锁定10年以上）形成鲜明对比。

去年底赎回请求激增时，引发了几个月的市场震荡。

“与欧美机构投资者相比，私人银行客户调整头寸和重新配置资金的速度要快得多，“香港上市社交视频平台公司天鸽互动控股有限公司执行董事Richard Mai表示。

他透露公司约两年前将Breit纳入投资组合，当时天鸽被美国房地产市场的稳定增长所吸引。去年底开始赎回，目前已减持一半持仓。

“当美联储开始加息时，我们意识到Breit提供的两位数回报不可持续，“Mai先生说。

Breit条款规定每月可赎回净资产值的2%，每季度不超过5%，超出限额可暂停赎回——该机构于12月1日宣布启动该条款。

黑石集团宣布限制赎回后数小时内股价下跌10%。

黑石集团总裁Jonathan Gray在2021年《华尔街日报》活动上。图片来源：华尔街日报Gray与苏世民通过电视采访和投资者会议挽回影响。公司还加强财务顾问沟通，举办网络研讨会并发布情况说明书解答客户疑问，以期重建对Breit的信心。

1月，黑石集团宣布加州大学向Breit基金注资40亿美元，并承诺将持仓六年。这笔资金缓解了黑石通过出售房产筹集现金的压力，但也付出了代价。黑石不得不采取非常规措施，质押10亿美元自有Breit股份，为加州大学系统提供年化至少11.25%的收益保证，直至质押额度耗尽。

加州大学随后同意以相同条款追加5亿美元。

黑石上月发布的第四季度财报也重振了股东信心——其2022年2260亿美元的募资总额证明，除Breit外公司还有其他增长引擎。

加州圣马特奥私人财富咨询公司Stinson Capital Management总裁维贾伊·卡纳尔表示，他通过Breit去年12月面向顾问举办的网络研讨会数据（包含其房产表现优异的原因分析），打消了两名有意抛售Breit的客户顾虑。

“我的信心主要来自他们的投资标的，“他说。客户最终决定让他持续监测而非抛售。卡纳尔透露，其客户投资组合的10%及部分个人资金仍配置在Breit。

绝大多数Breit投资者选择坚守。数据显示，12月期间仅3%的美国投资者和5%的全球投资者提交了赎回申请。

圣路易斯的Breit股东拉里·斯维德罗表示，他很高兴看到黑石集团执行赎回限制。“你不希望一些天真的散户投资者因为恐慌而抛售，追逐回报，因为这会迫使黑石立即出售资产，“斯维德罗先生说，他在一家私人财富咨询公司工作。

新型房地产投资信托基金

黑石在Breit上措手不及，这给该产品的设计者格雷先生带来了压力。该公司前房地产负责人在黑石内部迅速崛起，使他成为亿万富翁，并成为CEO职位的明显继承人。

他亲自出现在视频中，并在上个月黑石的财报电话会议上回答了许多关于该基金的问题。格雷先生为该基金的表现辩护，并抱怨围绕Breit的"媒体叙事”。

面向个人投资者的早期版本的私人房地产投资信托基金在2014年崩溃，此前多年因高额费用、不可靠的估值以及无法兑现的投资者投诉而受到批评。那一年，最大的参与者在其一家公司披露伪造财务信息后倒闭。

拉斯维加斯的贝拉吉奥酒店和赌场是Breit投资组合的一部分。照片：Ethan Miller/Getty Images在格雷先生的新版本中，Breit收取的初始管理和销售费用不到投资金额的2%，而早期基金的费用高达15%，并且每月使用第三方评估师重新设定其股价，以评估其物业价值。

布雷特基金曾一度广受欢迎，尤其是在新冠疫情期间利率进一步走低的背景下。

2019年黑石集团开始允许美国以外投资者注资布雷特。据知情人士透露，该机构在亚洲招聘了40名销售人员，布雷特总资本中约30%一度来自该地区，尤其是香港和新加坡。

随着2022年全球市场动荡，亚洲资金开始撤出。香港恒生指数比美国市场跌幅更深，从年初至10月底暴跌近40%。

对许多亚洲股东而言，布雷特基金是其投资组合中为数不多的赢家之一。这使得它成为需要筹集资金或想转投他处者的理想套现选择。香港和新加坡不征收资本利得税，因此几乎没有阻碍套现的因素。

据知情人士透露，苏世民现在认为黑石不应在亚洲如此大力推广该产品，尤其是考虑到当地投资者普遍有借钱投资的习惯。

黑石表示，赎回限制确保了向投资者有序返还现金，而无需在商业地产价格普跌时强制抛售资产。格雷表示：“该产品正在发挥其应有功能。”

**联系方式：**Miriam Gottfried，邮箱[email protected]；Peter Grant，邮箱[email protected]；Rebecca Feng，邮箱[email protected]

出现在2023年2月13日的印刷版中，标题为《黑石集团吸引小额投资者的新大计使其受挫》。