年龄只是个数字——除非你在申请抵押贷款时 - 《华尔街日报》

对于任何年龄段的申请人来说，获得抵押贷款的过程都可能充满挑战。但对于年长的借款人——那些不再领取薪水或依赖被动收入的人而言，向贷款机构证明自己拥有足够的收入和资产以获得贷款资格则更为困难。

这一问题影响的申请人数量可能超出想象。根据消费者金融保护局向《华尔街日报》提供的《住房抵押贷款披露法》数据，2021年发放的所有抵押贷款中，13%来自65岁及以上的借款人，总数超过190万笔。

贷款机构通常根据申请人的收入、资产、债务和信用评分做出贷款决策。《平等信贷机会法》禁止基于年龄的信贷歧视。但值得注意的是，虽然贷款机构在审批时不能直接考虑年龄因素，但可以评估与年龄相关的变量，例如申请人是否因临近退休而导致收入下降。

这正是贷款机构不仅要审查借款人收入来源，还要评估其收入持续性的原因。

“无论工作状态如何，借款人仍需证明其通过可核实的现金流和收入具备还款能力，“加州圣克拉拉私人银行SVB Private的高级董事总经理查理·尼尔森表示。

在评估贷款资格时，主动收入和被动收入都会被纳入考量，但验证流程可能有所不同。“例如当申请人领取社会保障福利时，我们只需核实款项是发放给贷款对象或其受益人，“贷款机构loanDepot Inc.的首席信贷官布莱恩·鲁格解释道，“由于社保退休金通常是终身保障，因此无需验证其持续性。”

专家表示，对于依靠投资组合支付生活费用的退休人士而言，获得抵押贷款的条件略有不同，具体方法取决于该退休人士是提取美国国税局规定的退休账户最低必需取款额，还是仅在需要资金时动用投资组合。

底特律Rocket Mortgage资本市场执行副总裁比尔·班菲尔德表示，如果借款人从个人退休账户（IRA）或401(k)计划中提取最低必需取款额，只要账户拥有足够资产能维持此类提款持续三年，其获得的收入就可用于贷款资质审核。

班菲尔德称，若申请人是从非退休账户中提取现金，贷款机构仍可通过"资产消耗法"计入该收入——即用合格资产除以抵押贷款期限，所得金额用于计算申请人的月收入。但他提醒，大多数贷款机构仅采用投资组合70%的价值来应对市场波动。例如，若借款人持有价值100万美元的投资组合并申请30年期抵押贷款，机构会将70万美元视为合格资产，用于资质审核的月收入则按1,944.44美元计算（70万美元/360个月）。

以下是年长人士申请抵押贷款前应考虑的事项：

**寻找熟悉高龄借款人的贷款机构。**Zillow Home Loans 2022年11月调查显示，72%的潜在购房者未曾也不打算货比三家寻找最匹配财务状况的贷款。但选择有高龄客户经验的贷款机构可能决定审批成败。鲁格先生的父亲是信用分800且无负债的退伍军人，他致电往来银行咨询套现抵押贷款时，对方仅询问就业状况便拒绝受理。当他再次致电说明其他收入来源后，才获得贷款资格。威廉瑞维斯抵押贷款区域副总裁梅丽莎·科恩因此建议直接对接人工服务而非在线填表：“申请表可能没有填写所有收入的选项，首行通常是基本工资，其次是奖金、佣金、股息和利息，但不会有资产消耗项。你需要咨询能提供专业建议的资深人士。”

了解为他人贷款的影响。 如果您为子女或孙辈的房屋或汽车贷款提供了共同签署，请注意这些贷款可能会影响您的信用评分。“任何不良还款都会影响退休人员的信用评分，”班菲尔德先生说。“即使没有拖欠，这也是您信用报告上的另一笔债务，因此即使您已经存够了所有想要的钱，如果您的信用评分下降到合格水平以下，您将无法获得抵押贷款。”

考虑短期房屋融资的替代方案。 对于短期需求，比如那些出售房屋并购买新房的人的过渡性融资，除了房屋抵押贷款外还有其他选择。“他们可以进行资产贷款或投资信用额度，并以其投资组合为抵押借款，以现金支付新房费用，”佛罗里达州博卡拉顿的认证财务规划师迈克尔·西尔弗说。“我有很多客户都这样做过，但这总是一个短期解决方案，您需要有还款计划，因为利率每月都会波动。”西尔弗先生说，利率通常比30天Libor或联邦基金利率高出1.5个百分点，并且每月调整。

刊登于2023年2月10日的印刷版，标题为“老年借款人面临障碍”。