阿玛达·霍夫勒在获得首个信用评级后计划进行私募债券发行——华尔街日报

位于巴尔的摩港区Harbor Point社区的Wills Wharf，是Armada Hoffler Properties Inc.开发的集办公、零售和酒店于一体的地产项目。图片来源：Armada Hoffler Properties Inc.房地产投资信托公司Armada Hoffler Properties Inc.在获得首个信用评级后，计划通过一系列私募配售筹集资金，此举旨在利率持续攀升之际摆脱浮动利率债务的依赖。

主要投资办公、零售和多户住宅的Armada Hoffler周二表示，已从评级机构DBRS晨星获得BBB评级。这一投资级评级标志着这家1979年成立于弗吉尼亚州、最初作为开发公司的企业首次获得信用评级机构认证。DBRS晨星在评级理由中特别提到了Armada Hoffler多户住宅资产的质量和多元化商业租户组合。

首席财务官Matthew Barnes-Smith表示，在美联储加息推高借贷成本的背景下，此举将使Armada Hoffler能够通过私募债务配售筹集资金，将其约11亿美元的短期浮动利率债务转换为长期固定利率债务。

他称：“当前经济环境下利率压力显著，我们认为这一平台能为未来产出提供更稳定持续的保障。”

纽约证券交易所上市公司阿玛达·霍夫勒计划在未来5到10年内，将其浮动利率债务占比从当前的55%降至约10%，主要通过私募配售完成这一调整。巴恩斯-史密斯表示，公司可能通过申请无担保定期贷款实现债务转换。

他透露，在今年第二或第三季度，公司将根据国债收益率等市场条件，通过首批私募债券融资1亿至2亿美元。私募发债可规避公开市场的财务披露和法律合规要求。

转为固定利率债务还能大幅降低对冲风险的成本。与众多房地产企业类似，阿玛达·霍夫勒目前为浮动利率债务购买利率上限合约（当基准利率超过阈值时获得赔付的衍生品合约）的成本正急剧上升。贷款方通常要求依赖浮动利率的房企通过利率上限对冲风险。

“长期固定利率债务是最优选择，这样我们就能专注于业务运营，而非波动剧烈且成本高昂的衍生品市场金融操作，“巴恩斯-史密斯表示。但他指出，公司仍会保留部分浮动利率债务用于获取建设贷款。

巴恩斯-史密斯称，这些交易短期内可能降低公司收益，但将减少长期债务成本。“尽管收益略有下降，但净营业收入将为股东创造更高价值。”

阿玛达·霍夫勒公司报告称，截至9月30日的季度收入同比增长83%至1.228亿美元，净利润增长超过四倍达到2890万美元。该公司将于2月14日公布季度收益报告。

由于市场担忧写字楼需求可能长期下滑会削弱其增长前景，专注于办公地产的上市REITs股价普遍下跌。文件显示，阿玛达·霍夫勒的写字楼资产占其截至9月30日季度净运营收入的30.7%，高于去年同期的21.2%。相比之下，其零售和多户住宅资产占比分别为40.7%和21.4%，这两个板块自新冠疫情以来的复苏势头普遍强于写字楼市场。

阿玛达·霍夫勒正与房地产开发商Beatty Development Group LLP合作，在巴尔的摩为资产管理公司普信集团开发新总部。除物业收购外，阿玛达·霍夫勒还拥有开发、建设和资产管理业务线。

“我认为写字楼市场会永远低迷吗？不。我只是认为复苏过程将会延长，“巴恩斯-史密斯先生表示。

联系记者马克·莫雷：[email protected]

本文发表于2023年2月8日印刷版，标题为《阿玛达·霍夫勒获评级后计划发行私募债券》。