随着更多生产转移至墨西哥，边境城镇仓库业蓬勃发展——《华尔街日报》

部分企业正将生产设备迁至墨西哥，以打造更靠近美国的制造中心。图片来源：Marian Carrasquero/彭博新闻社房地产投资者押注，全球供应链的重大变革将推高墨西哥和美国边境城镇对仓库及配送中心的需求。

美国及部分外国企业正将生产设备转移至墨西哥，以寻求建立更靠近美国的制造基地。疫情期间中国相关产业链屡遭中断后，许多企业正从亚洲迁出，这属于方兴未艾的"近岸外包"趋势。

一些工业地产巨头正紧随这一动向。普洛斯集团（Prologis Inc.）——全球最大物流地产公司表示，墨西哥境内的选址需求激增，而摩根士丹利等投资者则聚焦于得克萨斯州和加利福尼亚州等美国边境城镇的仓储设施。

“如今我们看到企业在墨西哥生产商品，并利用边境以北地区进行分销，“摩根士丹利房地产投资联席首席执行官劳伦·霍克菲尔德表示。该公司正在投资总面积约200万平方英尺（约18.6万平方米）的开发项目。

疫情期间，工业地产整体一直是商业地产中最热门的领域之一，这得益于电子商务需求的推动。去年春季，亚马逊公司（Amazon.com Inc.）宣布收缩电商业务后，该行业遭遇了一些波折。

RBC资本市场美国房地产研究主管迈克尔·卡罗尔表示，但2022年全年租金和入住率仍保持高位，部分归功于旨在避免短缺和提高效率的供应链现代化。

他说，更多公司愿意"持有更多库存，因为销售损失的风险比持有额外库存的成本更大”。

供应链路线的转变为工业领域带来了相对较新的变化。2022年前九个月，墨西哥的外国直接投资达321亿美元，为2013年以来同期最高水平。1月份，美国、墨西哥和加拿大领导人在墨西哥城举行的北美领导人峰会上同意加强区域供应链。

近年来，与墨西哥相关的新工业供应一直很强劲。图片来源：Marian Carrasquero/Bloomberg NewsPrologis表示，该公司在墨西哥拥有约4400万平方英尺的工业空间。去年，该公司在墨西哥破土动工的新供应量达到创纪录的400万平方英尺，而第四季度的入住率达到98%。2022年，与近岸外包相关的扩张和搬迁占市场需求的一半，尤其是在蒙特雷、华雷斯和蒂华纳。

Prologis全球战略和分析主管克里斯·卡顿表示，去年墨西哥的业务需求"是有史以来最高的，而且积极趋势仍在继续”。

据房地产投资公司称，近岸外包也正在德克萨斯州的埃尔帕索、拉雷多，加利福尼亚州的圣地亚哥以及亚利桑那州的图森等城市催生对物流地产的新需求。诸如TPG公司、世邦魏理仕投资管理公司和Clarion Partners等大型企业已在该地区投资房地产，或即将进行此类投资。

根据世邦魏理仕的数据，2021年与墨西哥相关的新工业供应尤为强劲，埃尔帕索的物流空间较2020年增长了6%，拉雷多则增长了4%以上。工业空间公司表示，尽管去年供应持续增长，但由于利率上升增加了新资本投资的成本和回报目标，增长势头有所放缓。

随着制造业向边境以南转移，美国一侧对电子产品和医疗设备等某些商品的工业空间需求也在上升。这些组件通常在墨西哥制造，但需要更熟练的劳动力进行最终组装。

去年春天，在亚马逊表示将缩减其电子商务业务后，工业空间行业遇到了一些波折。图片来源：Lauren Justice/《华尔街日报》终端用户也希望在美国建立仓库和配送中心，以避免未来可能因墨西哥边境的政治问题或紧张局势而导致的短缺。

在疫情爆发前的几年里，由于中国成本上升，一些物流公司和制造商开始研究将工厂从中国迁往墨西哥的可能性。随着新冠疫情造成港口瓶颈和其他供应链中断，许多此类计划加速推进。

“供应链因新冠疫情断裂是催化剂，“普洛斯公司的卡顿先生说。

对于担心美中贸易紧张、乌克兰战争和其他地缘政治问题的全球制造商来说，墨西哥也显得很有吸引力。许多人认为，墨西哥的政治风险，比如总统安德烈斯·曼努埃尔·洛佩斯·奥夫拉多尔努力重新控制电力生产，不那么令人担忧。

“在墨西哥近岸外包能更好地保证货物的有效供应，“世邦魏理仕投资管理公司的一位女发言人说。

写信给彼得·格兰特，邮箱：[email protected]

刊登于2023年2月8日的印刷版，标题为《随着制造业向墨西哥转移，边境仓库需求增长》。