《华尔街日报》：住房市场显现解冻迹象

房地产市场是衡量经济对金融条件放松反应的风向标。图片来源：Amir Hamja/华尔街日报抵押贷款利率下降正开始刺激房地产市场的需求。

30年期住房贷款平均利率已从11月7%以上的20年高点下降了近一个百分点，这主要是对美联储即将结束加息的信号作出的反应。这为市场带来了一些新买家。

自去年年底以来，抵押贷款申请量增加了约四分之一。一项已签署房地产合同的指标在连续六个月下降后于12月出现上升。根据经纪公司Redfin的内部数据，联系房地产经纪人开始购房流程的人数已从11月的低点回升。

利率仍远高于一年前的3%区间，但"利率下降了一个百分点——没有人对此抱怨"，康涅狄格州西哈特福德的Sanborn Mortgage Corp.总裁Michael Menatian表示，“如果说有什么不同的话，他们感到相当高兴。”

房地产市场是衡量经济对最近几周金融条件放松反应的风向标。基于通胀正在下降而美国不会陷入深度衰退的前提，股票和债券在新年伊始都出现了强劲反弹。

然而美联储已表示将坚持维持高利率直至通胀回落，并甘愿为此承担经济衰退风险。高利率叠加衰退可能对经济复苏形成双重打击。

无论形势如何演变，房地产市场今年都可能面临低迷。当前住宅交易量较一年前美联储开始加息抑制通胀时仍大幅萎缩。利率飙升导致抵押贷款利率创纪录攀升，迫使买卖双方退出市场。过去一年大部分时间里房屋销售量持续下滑，迅速浇灭了疫情高峰期燃起的市场热潮。

市场降温已使全美房价从去年峰值回落，尽管标普CoreLogic凯斯-席勒全国房价指数仍较三年前上涨40%。这波跌势在11月已持续第五个月，预计还将延续，对爱达荷州博伊西等曾极度火爆的市场冲击尤为剧烈。

但高盛集团经济学家上月表示，他们认为经济下行最严峻阶段已经过去，未来房地产业对经济增长的拖累将逐步减轻。

美国销量最大的住宅建筑商D.R.霍顿公司高管1月向分析师透露，今年头几周销售活动已现升温迹象。他们预计净销售额将从第一季度到传统春季旺季的第二季度显著增长。春季通常会吸引更多买卖双方入场，尤其是计划在新学年开始前搬迁的家庭。

房地产经纪人表示，购房者已经适应了更高抵押贷款利率将吞噬更多月供成本的现实。

“他们不再过分关注具体利率，而是更注重确定一个能让自己对月供感到舒适的区间，“华盛顿特区地区的Redfin房地产经纪人史蒂文·森特雷拉说道。

学区助理督导希瑟·克鲁兹过去几周开始与男友在凤凰城物色购房。在参观了约六套房屋后，他们上周提出的报价被接受了。

他们明知利率可能下降且未来可对现有贷款进行再融资，仍决定现在购房。“我认为这不是永久性的决定，“克鲁兹女士表示。

建筑商一直通过优惠措施促销现房。部分购房者选择前几年享受暂时性降息的抵押贷款方案。

杰克和卡西·哈尔平上周完成了康涅狄格州格拉斯顿伯里房产的交易，随即开始拆除地毯并准备粉刷。他们采用了两笔贷款组合，其中一笔是前10年利率5.375%、之后浮动利率的可调利率贷款。

“我们原本预期利率会在7%左右，“哈尔平先生说。

抵押贷款银行家协会追踪数据显示，购房贷款申请量自去年底以来增长15%，再融资申请量增长50%，但截至1月27日当周两者均有所回落。

去年，再融资业务大幅下滑，至今仍维持在极低水平。当利率徘徊在3%或更低时，数百万房主选择了再融资。而如今利率超过6%，能通过再融资省钱的房主寥寥无几。

加州圣克莱门特市New American Funding的咨询顾问汤姆·杰索普表示：“我的客户对当前抵押贷款利率并不热衷，除非是为了提取现金整合债务，或是将高息私人贷款转为低息抵押贷款，否则再融资并不划算。”

挂牌出售的房屋数量持续减少。图片来源：乔·雷德尔/盖蒂图片社全美房地产经纪人协会数据显示，12月成屋签约量（房市领先指标）环比增长2.5%，其中南部和西部地区涨幅领先。道格拉斯·埃利曼与米勒·塞缪尔联合报告显示，南加州部分县1月签约量实现自8月以来首次环比增长。

抵押贷款数据与技术供应商黑骑士公司指出，1月第一周至第四周抵押贷款锁定量激增64%，创下至少五年最大单月涨幅。

利率攀升叠加房价高企，严重削弱了购房可负担性。更严峻的是，挂牌房源持续减少，导致低价房源遭疯抢。

教师贝基·斯克里佩克去年秋季在明尼苏达州圣保罗地区看房时，发现市场挂牌量有所回升。但预算30万美元左右的房源往往引发竞价战，她至今未能成功购房。

“他们进展如此之快，真让人沮丧，”她说。

妮可·弗里德曼对本文有所贡献。

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刊登于2023年2月7日印刷版，标题为《抵押贷款利率下降，住房市场回暖》。