华盛顿特区推动办公密集的市中心住房改造 - 《华尔街日报》

华盛顿——哥伦比亚特区官员希望通过将许多老旧的矮层办公楼改造为住宅空间，为市中心区域进行翻新。然而，由于联邦政府对其工作人员计划的不确定性，这一努力可能会变得复杂。

全美各城市都在努力从新冠疫情的影响中恢复，当时居家办公的转变掏空了许多市中心的核心区域。

费城官员表示，那里初现的复苏迹象表明，拥有大型零售和旅游业的市中心——许多人既在此工作也在此生活——比那些更依赖通勤者的地区能更快恢复活力。在纽约市，官员们已提议在曼哈顿一些最繁忙的区域建设公园和步行道。

在这个拥有约67万人口、并从邻近的马里兰州和弗吉尼亚州吸引大量工作者的国家首都，联邦政府在将该地区以办公为主的市中心改造为更住宅化的社区方面扮演着重要角色。

联邦政府拥有或租赁了华盛顿市中心四分之一的办公空间，这使得它在关于空间再利用的决策中拥有重要的话语权。

近日，负责规划和经济发展的副市长约翰·法尔奇乔站在市中心的九层先锋大厦楼顶，查看一个耗资6000万美元项目的进展。这栋建筑曾作为和平队总部使用数十年，其屋顶将被改造成163套规划公寓居民的公共空间，配备火坑、休息室和遛狗区，以及一个带有游泳池和瑜伽室的两层增建部分。

前和平队总部改造工程是一个耗资6000万美元的项目。负责规划与经济发展的副市长约翰·法尔奇基奥（中）表示，雇主们看重活跃的社区氛围。法尔奇基奥称，这些计划于2024年开业、并配备一楼餐厅的公寓将带来亟需的街道活力。“这也是雇主们所期待的，“他说，“不仅在于办公楼本身，更在于外部环境的营造。”

华盛顿哥伦比亚特区市长穆丽尔·鲍泽设定目标，要在五年内将市中心人口从2.5万提升至4万。

为刺激市中心住宅建设，特区计划推出房产税减免政策。开发商需将至少15%的单元定价为家庭收入中位数60%以下人群可负担的水平才能获得资格。从2024财年开始，每年将提供250万美元的减免额度，到2027财年将增至680万美元。

研究商业地产的布鲁金斯学会研究员特雷西·哈登·罗表示，通过税收减免实现4万居民目标是可行的，更多居民将使市中心相对老旧的办公楼对企业更具吸引力。

民主党人鲍泽女士对联邦政府宽松的返岗政策表示失望，该政策导致特区办公楼空置率达20%。她在1月的演讲中表示，如果联邦政府继续让办公楼大面积空置，就应该允许地方政府和其他机构对这些建筑进行改造振兴。

更多居民可能会使市中心区的办公室对企业更具吸引力。联邦机构正在鼓励远程办公和混合工作安排，以降低成本、提高效率并更好地争夺人才，美国行政管理和预算局的一位女发言人表示。

法尔奇乔先生表示，即使联邦雇员最终以更高比例返回市中心办公室，该地区仍将寻求建设更多住房。这是因为国会滨河区和NoMa等热门社区的居民与工作岗位比例远高于市中心，他表示市中心92%是商业用途。

法尔奇乔先生说，更好的平衡意味着人们可以住得离工作地点更近，还有其他好处。他表示希望市中心能拥有与NoMa和其他发展中社区类似的氛围。

他表示，一个适合改建为住房的联邦所有地块是长期空置的韦伯斯特学校建筑。它位于唐人街附近的一个角落，周围有酒店、办公楼和多功能综合体CityCenterDC——官员们表示，市中心最近一次住宅建设是在十多年前。“要使这座老校舍恢复有效使用需要大量投资，“法尔奇乔谈到这座老建筑时说，并补充说特区可以动用其4亿多美元的可负担住房基金提供帮助。

担任联邦政府物业总管的美国总务管理局以及位于韦伯斯特学校旁边的特勤局正在评估政府对该建筑的长期需求，总务管理局的一位女发言人表示。

联邦政府拥有的韦伯斯特学校正被考虑作为该区域核心地带潜在的新住宅用地。该集团总裁兼首席执行官格伦·普莱斯表示，总务管理局(GSA)是私营的DowntownDC商业改善区内138个街区中最大的租赁方，该区域由业主资助。普莱斯先生表示他强烈支持市长的住房目标。

“我们在疫情期间看到，过度依赖商业办公空间作为关键驱动力的地区根本无法成功，“他说。然而，并非所有办公楼都适合改造，他补充说，有些将不得不拆除。

18.8万平方英尺的Vanguard大厦改造效果良好，部分原因是其位于西北20街和L街的转角地块。大楼所有者Willco公司董事长加里·科恩表示，他最初希望在和平队搬走后找到新的办公租户。他说，甚至在大流行之前就开始考虑改建公寓，并在2021年初办公需求暴跌、市中心变得萧条后确定了这一计划。

“你必须重新激活这些区域，“他说。

更名为Elle的公寓将提供从单间到三居室不等的户型。科恩先生表示希望吸引年轻专业人士、医生和学生入住。

该建筑位于44个街区的金三角商业改善区内。执行董事莱昂娜·阿古里迪斯表示，如今该区域仅有不到40套住宅单元分散各处。她希望Vanguard在该地区首创的改造项目能推动许多类似项目的发展。

“这在我心中是社区转型的开始，”她说。

该地区正寻求在其市中心实现更好的工作与生活平衡，该区域92%为商业用途。联系斯科特·卡尔弗特，邮箱：[email protected]

刊登于2023年2月3日印刷版，标题为《华盛顿特区以住宅改造空置办公楼重塑市中心》。