住房市场的重大障碍在于可负担性——《华尔街日报》

近几个月来，购房压力略有缓解，但这绝不意味着房价已变得亲民。

这正成为房地产市场今年面临的最大挑战。尽管未来数月市场有望温和回暖，但按当前利率和价格水平，改善空间极为有限。

全美房地产经纪人协会周五数据显示，经季节性调整后，12月成屋销量折年率为402万套，低于11月的408万套。这是自2010年11月——房地产崩盘最严重时期——以来的最低销售速度。

当前销量可能略有回升。成屋销售数据反映的是过户情况，通常比签约滞后1-2个月。抵押贷款利率在此期间见顶后现已回落：房地美周四报告显示，30年期固定利率抵押贷款周均利率为6.15%，较11月初7.08%的峰值显著下降。房价亦呈跌势——需注意NAR未对销售房屋类型进行调整——12月成屋中位价为36.69万美元，较6月41.38万美元的历史高点明显回落。

因此购房难度确实有所降低。NAR本月初发布的负担能力指数（基于房价、家庭收入中位数和市场利率）显示，11月指数从10月91.3的数十年来低点回升至95.5（数值越低代表负担能力越差）。作为参照，疫情爆发前12个月该指数均值高达162。

粗略估算显示——假设家庭收入继续以近期速度增长、房价中位数与12月持平且抵押贷款利率为6.15%——1月NAR指数可能录得106。要恢复至疫情前162的水平，一种可能是平均抵押贷款利率降至2.6%，另一种可能是房价下跌约三分之一，亦或是家庭收入增长50%。

当前住房市场要实现复苏，其可负担性未必需要完全达到疫情前水平——当时可负担性指标本就处于历史高位。美国住房供应仍然紧张，这对市场形成一定支撑。此外，联合国数据显示2021年美国最大人口群体为30-34岁，第二大群体为25-29岁，大量美国人正进入购房黄金年龄。

但要让这波潜在购房者捏着鼻子入场，房价仍需变得亲民得多。

购房难度略有降低，但并不意味着房子买得起。图片来源：Rich Pedroncelli/Associated Press联系作者Justin Lahart请致信 [email protected]

本文发表于2023年1月21日印刷版，标题为《住房市场的最大障碍是可负担性》