美国成屋销售去年因利率飙升而下滑 - 《华尔街日报》

美国12月成屋销售再次下滑，为2014年以来销售活动最疲软的一年画上句号。

全美房地产经纪人协会周五表示，占住房市场大部分的二手房销售在2022年同比下降17.8%，至503万套。

按月计算，12月销售额下降1.5%，连续第11个月下降，创下纪录。NAR表示，12月经季节性因素调整后的年化销售率降至402万套，为2010年11月以来的最低水平。

12月的销售额同比下降34%。

2020年和2021年由疫情推动的房地产繁荣一直持续到去年年初。随后，美联储通过加息来冷却经济和抑制通胀的努力使房地产市场活动趋于平缓，因为借贷利率增加了一倍多。10月份，抵押贷款利率攀升至7.08%，创下20年来的新高。

由于房价快速上涨，潜在购房者的月供已经很高，又增加了数百美元甚至更多，导致许多人完全停止了购房。NAR的住房负担能力指标在10月份降至1985年9月以来的最低水平。

与此同时，许多潜在卖家在利率低得多的时期购买了房屋或为抵押贷款再融资。许多房主的抵押贷款利率低于4%，他们不愿意放弃目前的利率，以更高的利率购买新房，这是待售房屋供应异常紧张的一个重要原因。

近期，抵押贷款利率有所下降。30年期固定抵押贷款的平均利率本周降至6.15%，创下去年9月以来的最低水平。抵押贷款银行家协会数据显示，经季节性调整后，截至1月13日当周的购房抵押贷款申请量较前一周增长25%。

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尹表示：“过去几周抵押贷款利率持续走低，因此我非常有信心房屋销售最糟糕的时期可能即将结束。”

第一美国金融集团首席经济学家马克·弗莱明指出，借贷成本下降可能吸引部分买家重返市场。但许多卖家仍不愿放弃当前的低利率去承担更高的抵押贷款。

他表示：“购房者的 affordability（支付能力）压力得到些许缓解”，但"有限的需求仍面临供应短缺的制约"。

其他经济领域也显现降温迹象。12月零售销售额出现2022年最大降幅。上月就业与薪资增长同样放缓，11月美国对外贸易额显著下降。

据地方房地产团体数据，全美房价已从春季峰值回落，在加利福尼亚、凤凰城和得克萨斯州奥斯汀等市场，当前房价低于去年同期水平。

全美房地产经纪人协会称，12月成屋销售中位数价格同比上涨2.3%至366,900美元，自6月创下413,800美元历史新高后，已连续第六个月环比下跌。

12月成屋销量连续第11个月下滑。图片来源：tannen maury/Shutterstock经济学家和房地产经纪人表示，待售房屋库存仍远低于往年同期正常水平，这阻止了房价进一步下跌。

房地产市场通常在冬季放缓，因为许多购房者在假期期间暂停看房，一些有孩子的家庭也不愿在学年期间搬家。

全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)称，12月底全美有97万套房屋待售或已签约，较11月下降13.4%，较2021年12月上升10.2%。按照目前的销售速度，12月底市场上的房屋供应量为2.9个月。

帕特里克·雷诺兹(Patrick Reynolds)和卡特琳娜·雷诺兹(Katerina Reynolds)大约一年来一直在纽约哈德逊河谷和康涅狄格州西南部地区寻找他们的第一套房子。雷诺兹说，尽管市场已经放缓，但在他们的价格范围内仍然没有什么选择。

“现在都是去年的库存，我只是在等待一批新房源，”他说。“现在选择余地很小。”

房地产经纪人表示，他们预计春季活动会增加，但不会达到2020年和2021年的疯狂水平。

田纳西州塞维尔维尔(Sevierville)Re/Max Preferred Properties的房地产经纪人特丽·威廉姆斯(Terri Williams)说：“库存不足是人们不买房的原因。随着春天的到来，更多的房产上市，人们会更习惯6%的(抵押贷款利率)，我认为我们会看到更多的人重新加入‘我想成为房主’的行列。”

全美房地产经纪人协会(NAR)表示，12月售出的典型房屋在市场上停留的时间为26天，较前一个月的24天有所延长。

房屋通常会在合同结束前一到两个月进入签约阶段，因此12月的销售数据主要反映了11月和10月的购房决策。

居住在俄亥俄州代顿市的大卫·佛莱(David Forrai)在租客搬走后，于10月以约11万美元的价格挂牌出售其位于俄亥俄州利马市的一套公寓。他至今未收到任何报价。

“我对看房人数不多感到有些失望，“他说，因为他将公寓定价低于附近类似待售房产。“我原以为利率小幅下降会激励人们购房。”

12月首次购房者占比为31%，高于一年前的30%。全美房地产经纪人协会称，约28%的12月成屋销售为现金交易，高于一年前同期的23%。

南部和东北部地区的成屋销售环比降幅最大，分别下降2.2%和1.9%。

建筑商正在向买家提供激励措施，并在部分市场降价以应对需求下降。

全美住宅建筑商协会(NAHB)本周表示，1月份美国住宅建筑商信心指数结束连续12个月的下跌趋势，出现回升。

美国商务部本周数据显示，衡量美国住宅建设的指标——新屋开工数在12月环比下降1.4%。作为未来住宅建设风向标的住宅许可发放量下降1.6%。

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联系Nicole Friedman，邮箱：[email protected]

刊登于2023年1月21日的印刷版，标题为’房屋销售下滑，创2014年以来最差年度表现’。