中国房地产低迷加剧经济困境——《华尔街日报》

香港——2022年，中国房地产市场从经济增长引擎转变为经济拖累，销售骤降、价格下跌且失业潮蔓延。今年的前景也不容乐观，这给中国政府让经济重回稳健轨道的努力增添了难度。

去年中国新建住宅销售额骤降28%，至1.7万亿美元，为五年低点。按建筑面积计算，销售额降至近10年来的最低水平，此前一波房地产开发商债务违约、未完工公寓建设延期以及新冠封控措施打击了消费者信心。

2022年土地销售面积下降53%，降至低于1999年的水平，1999年是中国国家统计局开始发布该数据的年份。这一下降表明，未来新建住宅的供应量将远低于近年来房地产市场的繁荣时期。

这些数据无疑表明，中国巨大的房地产泡沫已经破裂，在市场达到临界点之前，低迷可能会持续一段时间。在政府跟踪的70个大中城市中，房价平均环比也在下降。

“房地产行业去杠杆的道路注定是漫长而痛苦的，”北京大学光华管理学院金融学教授Michael Pettis说。“我们还有很长的路要走，”他补充说。

过去10年，中国有关部门多次试图遏制他们长期以来认为的房地产开发商的过度借贷和国内房地产市场的投机活动。Pettis说，每次他们试图放缓该行业的发展时，最终都会退缩，因为这给经济造成太大痛苦。

根据哈佛大学经济学家肯尼斯·罗格夫和国际货币基金组织杨元庆的研究论文中广泛引用的估计，近年来房地产及相关行业（如建筑和物业服务）对中国国内生产总值的贡献约为四分之一。

大约两个月前，在中国股票和债券跌至新低后，中国政府推出了一系列措施来重振萎靡的房地产市场，这被视为对遏制房地产公司过度借贷运动的回调。此后，国有银行向幸存的私营开发商大量注资，使他们能够偿还到期债务并维持运营。

“房地产是中国经济的重要支柱，”中国副总理、习近平主席的首席经济顾问刘鹤本周早些时候在瑞士达沃斯世界经济论坛上表示。他说，从2021年下半年开始，中国经历了房地产价格和房屋销售的急剧下降，许多开发商出现了流动性问题。

“如果处理不当，房地产行业的风险可能会引发系统性风险。这就是我们及时果断干预的原因，”刘鹤补充道。中国周二报告2022年GDP仅增长3%，刘鹤表示，随着国家重新向世界开放，他预计今年经济将恢复较快增长。

尽管新一轮开发商违约的风险已经化解，但受房地产行业低迷影响的工人们表示，损害已经造成。

毛杰图，一位35岁的成都居民（四川省省会），曾在一家大型民营开发商负责土地收购工作。他回忆道，2021年底公司因无法凑足保证金以确保土地购买，最终在去年美元债违约。

毛先生表示，他的工作内容从评估购置土地转变为处置资产偿还债务。去年八月他离职加入了一家基建公司。

中国政府跟踪监测的70个大中城市房价已出现环比普跌。图片来源：沈起来/彭博新闻社32岁的房产中介李少正自2014年起在郑州卖房。他说许多同行已转行去工厂或成为网约车司机。李先生透露，他2019年创立的公司曾在楼市火爆时月售30套房产，如今却艰难到月均难卖出一套。去年九月他以不足2018年购车价一半的价格卖掉了汽车。“实在入不敷出了，不卖车活不下去”，他说。

李先生表示因需抚养幼女，他不愿转行从头开始。现在他同时经营新房买卖、二手房交易并提供房贷咨询服务。

中国房地产行业的政策措施旨在帮助恢复潜在购房者对幸存开发商财务实力的信心，这是销售重新回升的必要条件。

经济学家和分析师预测，2023年新房销售最好情况下将小幅反弹，最坏情况下恶化速度会放缓。他们表示，在新冠疫情前以快速扩张助推中国经济增长的中国房地产市场，不会重蹈过度发展的覆辙。

他们预计国有开发商将扩大其在全国新房销售中的份额，并最终取代民营开发商成为市场主导力量。摩根大通中国房地产股票研究主管陈振邦表示，对民营房企而言，“其首要任务将是去杠杆和管理现金流”。

行业数据提供商克而瑞副总裁林波表示，即使是最强的民营开发商也不得不努力"保持现金流稳定"。

请联系冯璐欣，邮箱：[email protected]；李草，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年1月20日的印刷版，标题为《房地产崩盘加剧中国之痛》。