迈阿密海滩能否在疫情后保持热度？海岸俱乐部重建项目或成关键——《华尔街日报》

建筑师罗伯特·A·M·斯特恩以设计纽约富豪住宅闻名，其设计的俯瞰中央公园的塔楼曾创下美国多笔最高住宅交易纪录。如今，斯特恩的同名事务所正在为迈阿密海滩一个项目做最后的设计润色，该项目旨在吸引同一批富豪买家来到阳光之州。这将是该事务所首个海滨住宅项目。

这个综合体对迈阿密市具有关键意义。项目包括重新规划具有地标意义的1940re Club酒店（由阿尔伯特·阿尼斯以迈阿密现代主义风格设计于1940年代末）、1930年代装饰艺术风格的克伦威尔酒店，以及一栋新建塔楼。总部位于纽约的开发商Witkoff集团联席首席执行官亚历克斯·维特科夫表示，公寓起价约600万美元，顶层公寓除外最高可达4000万美元，预计本月下旬开始销售。

业内人士指出，类似Shore Club的项目将成为试金石，检验新冠疫情引发的迈阿密房地产热潮（吸引了大批东北部富豪迁居佛罗里达）能否延续至后疫情时代。更重要的是，这将验证以剧烈涨跌周期闻名的迈阿密地区，是否已从国际富豪的度假屋市场转型为对富裕阶层更具吸引力、房价可比肩纽约的可持续常住住宅市场。

迈阿密海滩市长丹·盖尔伯表示，Shore Club等项目标志着迈阿密海滩新时代的开启，也印证了项目所在的柯林斯大道滨海区如今有多么"炙手可热"。

“最初是‘古铜色女孩’阶段，然后是《迈阿密风云》阶段。现在我们处于巴塞尔艺术展阶段，”他笑着说道，分别指代1960年代的广告活动、1980年代热门电视剧以及当前国际艺术展览。“我们已经成熟了，达到了一个转折点。”

多年来，这个项目一直是南海滩“他们到底会不会”的传奇故事。这片3英亩的海滨地块几经转手，并因止赎问题陷入法律纠纷。2017年，陷入困境的纽约开发商HFZ资本集团的重建计划在市场放缓中流产。随后，2020年春季新冠疫情暴发，酒店关闭。但随着房地产市场开始复苏，威特科夫集团及其合作伙伴门罗资本制定了重新开发该地块的计划。

新项目将包括一家五星级度假酒店（名为Shoreclub，由奥伯格度假村集团运营）、49套私人住宅（大部分位于原克伦威尔酒店翻新后的上层以及由斯特恩公司设计的新建200英尺高塔楼中），以及一栋面向海滩的6,000平方英尺独栋豪宅（同样由斯特恩公司设计）。新塔楼取代了建筑师戴维·奇普菲尔德的原设计。

威特科夫表示，豪宅和顶层公寓的价格尚未确定。顶层公寓面积约10,500平方英尺，另带7,500平方英尺露台和私人屋顶泳池。

该项目设计摒弃了斯特恩团队标志性纽约建筑中常见的石灰石和装饰性金银丝工艺。斯特恩的商业伙伴保罗·惠伦称，曲线造型灵感源自拍打海滩的波浪。室内设计以游艇为灵感，采用沙丘色、珊瑚色和天空色系。惠伦补充说，公寓面积比迈阿密常规户型更大，储物空间更多。斯特恩公司正与当地公司Kobi Karp建筑与室内设计合作推进该项目。

斯特恩先生表示，他借鉴了1934年由弗雷德·阿斯泰尔和金杰·罗杰斯主演的音乐剧《柳暗花明》等电影，以感受原始海岸俱乐部建造时的迈阿密时代氛围，并将那种欢乐与乐观注入他的设计中。他还借鉴了装饰艺术和迈阿密现代主义（MiMo）时期的建筑元素。

他补充说，该项目体现了迈阿密海滩建筑的三个时期，身处塔楼中应如同乘坐一艘豪华游轮航行。“迈阿密海滩的许多新建筑就像内部设有酒店的办公楼，“斯特恩先生说，“我们想创造一些东西，更新20世纪30年代和40年代的作品，但避免近年来过多作品那种抽象的、有点企业化的特质。”

迈阿密设计保护联盟执行董事丹尼尔·西拉尔多表示，海岸俱乐部的历史——最初建于20世纪30年代，作为克伦威尔的海滩小屋，后在二战期间作为陆军训练指挥基地，并于1949年重建——反映了迈阿密海滩地区的演变。

当地历史学家兼作家塞斯·布拉姆森说，这个泳池因其规模和位置非常受欢迎，成为20世纪50年代和60年代职业游泳运动员的聚集地。奥运游泳运动员沃尔特·斯彭斯曾是该泳池的经理和游泳教练。

21世纪初，海岸俱乐部因开设名人热点餐厅Nobu而备受赞誉，帮助重振了该地区酒店的高级餐饮场景，吸引了罗伯特·德尼罗（该餐厅品牌的股东之一）和麦当娜等明星。

酒店所在的柯林斯大道街区在过去二十年里经历了重新开发，从一条破败的走廊转变为拥有SLS南滩、塞泰和W等高端酒店的繁华地段。2015年，附近费纳豪斯公寓楼的两套顶层公寓以6000万美元的天价卖给了对冲基金亿万富翁肯·格里芬，创下了迈阿密地区的销售纪录。

到2019年，尽管税制改革本应使佛罗里达州对买家更具吸引力，但市场已显著降温。一些以创纪录价格购入费纳房产的业主不得不亏本出售。

2015年，柯林斯大道费纳豪斯的两套顶层公寓以破纪录的6000万美元售予对冲基金亿万富翁肯·格里芬。图片来源：Alexia Fodere/华尔街日报"我记得SALT税改通过后，经纪行业期待所有人都会打包搬家到迈阿密，“评估师乔纳森·米勒说，“他们失望了。真正让人们下定决心搬迁的，是新冠封锁期间远程办公变得无处不在。”

格里芬先生此后成为迈阿密转型故事的缩影。除了在该地区购置价值数亿美元的私人房产外，他的公司城堡证券也是众多从美国其他地区迁至此地的大型企业之一。

如今，迈阿密海滩的公寓开发商正押注高端项目需求将复苏。新项目包括安缦迈阿密海滩酒店，以及由纽约开发商SHVO牵头的团队对历史悠久的罗利酒店进行的重新开发。还有Mast Capital和喜达屋资本集团合作的73套公寓项目Perigon。迈阿密市区其他公寓项目也将陆续推出。

海岸俱乐部项目面临诸多挑战。威特科夫和门罗正陷入与前项目合伙人的法律纠纷，该合伙人指控他们以"欺诈和秘密的土地掠夺"手段非法剥夺其所有权。这位与已故报业大亨兼商人斯蒂芬·卡尔顿·克拉克家族有关联的合伙人，要求1.25亿美元的赔偿。威特科夫发言人称这些指控"毫无根据”，并表示公司"非常有信心"该诉讼将被驳回。克拉克方合伙人的律师未回应置评请求。

在全国豪宅销售从2021年高点显著放缓之际，威特科夫等开发商也在试探迈阿密市场的极限。“毫无疑问，疫情期间的紧迫感已经消退，“负责海岸俱乐部销售的Douglas Elliman开发营销公司杰伊·帕克表示，“当加密货币崩盘、股市回调和利率上升影响市场时，买家很难下定决心出手。”

尽管如此，他表示仍相信市场基本面仍有利于迈阿密海滩，这要归功于库存不足和富裕的东北部居民的新涌入。

米勒先生表示，在疫情前迈阿密市场上有约五至七年的公寓供应量即将入市，如今这一数字已降至约八个月。与疫情前相比，2022年第三季度迈阿密海滩的挂牌房源下降了约58.5%。他说约64%的买家选择全现金交易，而纽约的这一比例约为55%。

“从房地产角度来看，疫情对迈阿密长期存在的供应过剩问题起到了积极作用，“他表示，“在迈阿密，纽约客成了新的外国买家。”

联系作者凯瑟琳·克拉克，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年1月20日印刷版，标题为《新豪华项目考验迈阿密市场》。