如何理解美国房价上涨——《华尔街日报》

伊利诺伊州斯普林格罗夫一处待售房屋，12月28日。图片来源：tannen maury/Shutterstock肯·德沃夏克撰文指出，我们关于美国代际间显著向上流动性的论证未考虑"等式两边"，声称其仅关注收入而忽略了价格因素（1月12日来信）。他通过比较父亲、自己和儿子三代人的薪资与首套房价格关系，说明住房成本如何攀升。

细读我们的文章可知，所比较的收入数据已根据价格通胀调整，因此我们记录的向上流动性反映的是实际购买力。若仅考察购买住房所需的工作时长，1970年普通工人需工作3.9小时/平方英尺才能购买均价住房，到2019年已降至2.75小时，降幅达30%。如今房屋还多出额外浴室、中央空调、现代电路、网络布线、防风雨处理等50年前罕见或不存在的基础设施。

我们敢打赌德沃夏克先生之子购买的房屋，无论在面积还是品质上都远胜其父当年所购。从医疗、食品到服装、交通，几乎所有消费领域皆如此。我们在新书《美国不平等迷思》中详述了这种进步。

菲尔·格拉姆和约翰·厄尔利

德克萨斯州赫洛茨与南卡罗来纳州芒特普莱森特

假设父子均在27岁首次购房，德沃夏克先生可能在1987年以10.2%的30年期按揭贷款和20%首付购房，而其子2020年则使用3.2%利率贷款，首付10%。按此计算，父亲的月供占收入34.3%，儿子占32.7%。两者首付金额占收入比例相近。

房价上涨始终与特定利率环境下购房者的平均支付能力相匹配。这表明当前高房价与高利率并存的局面是暂时的，最终将通过利率下降或房价回落（或两者兼有）自行化解。我已建议儿子暂缓首次购房计划。

杰克·巴特勒

加利福尼亚州恩西尼塔斯

本文曾以《房价上涨与美国梦》为题刊登于2023年1月18日印刷版