利率上升令无力承担对冲成本的房东承压 - 《华尔街日报》

商业房地产贷款的保险成本飙升，让业主面临艰难抉择。图片来源：Mary Altaffer/Associated Press过去一年，为商业地产贷款防范利率上升风险的保险成本激增，由于许多业主将无力承担这类对冲成本，市场可能出现抛售。

根据抵押贷款银行家协会2019年的报告，约三分之一的商业地产债务采用浮动利率。贷款机构通常要求借款人通过利率上限衍生品合约来对冲借贷成本上升风险，该合约能限制借款人因利率上升面临的敞口。

当利率极低时，这类保险成本微乎其微。数百万美元抵押贷款的上限费用可能低至1万美元。2022年这些对冲工具通过限制利率上升风险，为房地产所有者节省了数百万美元。

如今，当抵押贷款利率显著升高时，许多此类合约即将到期，而保护成本已大幅上涨。分析师和经纪人表示，在某些情况下，按原利率续保的费用已是12个月前的10倍。

当需要支付时，这些额外成本可能耗尽一整年的租金收入。

许多房地产所有者可能没有足够的现金来应对。仲量联行资本市场纽约办公室的联席主管迈克尔·吉廖蒂表示，他预计今年会有更多业主选择出售房产，而不是花费数百万美元购买新的利率上限产品。他说，这可能成为压低房地产价值的"第一导火索"。

“这是对房地产行业的保证金追缴通知，“吉廖蒂先生说。

利率上升的刺痛出现在商业房地产市场大部分领域日益疲软之际，该市场已经受到经济增长放缓的担忧和投资者寻求更安全投资（如公司债券）以获得更具吸引力收益的双重打击。

远程办公的兴起以及科技和金融行业的裁员正在削弱对办公空间的需求，迫使房东提供慷慨的激励措施来填补空置空间。根据数据公司CoStar Group Inc.的数据，美国办公室空置率在第三季度末为12.3%，接近全球金融危机期间的峰值水平。

即使是表现最好的类别，如多户住宅，在未来一年也面临新的挑战。公寓租金在疫情期间创下历史新高，但现在随着新供应量的激增，租金增长预计将受到限制。

由于利率上升和对经济衰退的担忧，房地产所有者今年也可能不太愿意为新的建筑项目或现有物业的翻新借款。根据抵押贷款银行家协会的估计，2023年所有行业的商业房地产借款将比2022年下降5%。

利率上限让借款人能够避免支付超出固定阈值之外的任何额外利息。这种保护措施需要续期，正成为整个商业房地产行业的新兴威胁，但在投机性更强的房地产市场领域尤为令人担忧——投资者们借入短期浮动利率债务，计划翻新公寓、办公楼或零售空间并快速提高租金。

应对这些担忧使房东们面临两难抉择。业主们要么在当前对冲合约到期时支付极其昂贵的新利率对冲合约，要么准备足够现金作为防范浮动利率进一步上升的保障。他们也可以选择在充满挑战的市场中出售房产，或是尝试以更高的固定利率进行再融资——毕竟过去一年借贷成本已上涨约一倍。

公寓业主Investors Management Group负责人卡尔琳·康克林表示，2020年该公司为圣安东尼奥一处300单元的公寓楼申请了2440万美元贷款，当时花费2.2万美元购买了5%的利率上限保护。

该利率上限将于今年9月到期。康克林女士估算，届时购买新的两年期对冲合约将花费100万美元，约占该物业年净收入的40%。

“你根本负担不起，因为支付这笔费用就意味着要从投资者那里分走大量收益。“她说。

康克林表示，她的公司很可能会选择出售房产或以固定利率再融资，而不是支付新的利率上限费用。

房地产债务证券数据公司Trepp的分析师马努斯·克兰西表示，虽然浮动利率贷款在许多情况下是常态，但一些陷入此困境的房地产所有者本可以选择固定利率贷款，却押注利率会像过去多年那样保持低位。

“当时没人真正预料到，他们不得不在利率可能见顶时重新购买利率上限，“他说。

在许多情况下，利率上限早在到期前就已成为财务负担。经纪人和投资者表示，房利美或房地美承保的公寓楼浮动利率抵押贷款通常要求借款人在旧上限到期时将资金存入托管账户，用于支付新上限。

Walker & Dunlop投资合伙公司首席投资官马库斯·杜利表示，预留金额取决于新上限的预期成本，并每六个月重置一次。据经纪人和投资者透露，近几个月来，全美各地业主不断收到通知，要求增加托管资金，因为未来购买这种保护措施的预期成本已大幅上涨。

“这引发了严重问题，“杜利先生说。

对于寻求低价收购房产的投资者而言，利率保护带来的困境反而成为机遇。

房地产投资公司Harbor Group International董事总经理雅各布·斯隆表示，该公司最近签署合同，从一位因利率上限到期被迫出售的业主手中收购了得克萨斯州三栋公寓楼。他预计类似交易将会增多。

“人们会被迫出售房产吗？答案是肯定的，”他说。

在新冠疫情最严重的时期，当房产所有者难以偿还贷款时，贷款机构通常会同意延长贷款期限。这在许多情况下帮助避免了抛售，稳定了市场。

但Gigliotti先生表示，随着利率上限到期，现在不存在这样的延期选择。房产所有者要么以更高的成本续贷，要么支付全额利率。

“在房地产领域，截止日期几乎从来都不是真正的截止日期，”Gigliotti先生说。“但这次是真正的截止日期之一。”

联系Will Parker，邮箱：[email protected]；联系Konrad Putzier，邮箱：[email protected]

更正与补充根据2019年抵押贷款银行家协会的报告，浮动利率贷款约占商业房地产债务的三分之一。本文早期版本错误地称浮动利率贷款占商业房地产债务的近一半。（已于1月17日更正）

本文发表于2023年1月18日的印刷版，标题为《商业房东应对对冲成本激增》。