中国房地产市场将复苏但可能不会繁荣 - 《华尔街日报》

中国已陆续出台宽松政策，试图遏制房地产销售急剧下滑的趋势。图片来源：Cfoto/Zuma Press中国突然转向促增长政策，最终将在兔年提振其举步维艰的房地产市场。2023年市场走强似乎已成定局，但长期前景充其量仍不明朗。

在短时间内，北京方面在过去几年给经济蒙上阴影的几乎每项政策上都突然转向。严格的“清零”防疫政策已取消。对实力雄厚的民营企业，尤其是互联网科技行业的整顿已经放松。遏制房地产行业过度负债的行动也在逆转。

几个月来，中央和地方政府陆续出台宽松政策，试图遏制房地产销售急剧下滑的趋势，但迄今收效甚微。抵押贷款利率和首付要求已下降。一些实力较强的民营开发商现在获准筹集债务和股权融资，面临的障碍少得多。

但只要“清零”仍是中国社会的组织原则，所有这些支持措施从一开始就受到严重制约。首先，持续不断的封控和干扰不利于购房。与严格防疫限制有关的所有经济不确定性，尤其是对潜在购房者未来收入和就业前景的影响，也让他们犹豫不决。

随着清零政策的终结，资金将重新流入房地产市场——正如已经涌入中国股市的情况一样。与发达经济体不同，北京在疫情期间并未向家庭发放大规模现金补助。但与其他许多国家类似，中国的储蓄率在过去两年有所上升。这些超额储蓄可能刺激消费，部分资金也将注入房市。

中国混乱的重新开放与奥密克戎感染的激增——叠加今年春节较晚（1月下旬）的因素——意味着全面复苏至少还需数月时间。

但到2023年下半年，房地产销售可能开始显著回升，尤其是相较于去年的低基数。2022年前11个月，中国住宅销售额同比下降28%。

不过，即便中国度过首轮疫情冲击且家庭消费回暖，房地产市场也难以回归过去两年危机前的水平。

首先，虽然实力较强的开发商可能熬过未来数月，但许多在繁荣时期过度扩张的弱势房企——包括恒大等巨头——将难以为继。这些开发商遗留的烂尾楼问题（中国房企普遍采用预售制）将继续动摇购房者信心。当购房者更关注交付确定性时，中海地产等国有开发商表现或将优于民营房企。此外，投机与投资需求的复苏需要更长时间——尽管这也取决于货币政策环境，以及当重启红利消退后，股票等竞争性资产类别的表现。

此外，一个严重的长期结构性难题仍笼罩着市场：人口快速老龄化。人均居住面积已经达到较高水平。在某些地区，尤其是一些小城市，繁荣时期遗留的问题意味着仍有大量空置公寓。

中国长期低迷的房地产市场将在2023年迎来转机。但似乎不太可能重现过去二十年间作为重要结构性增长引擎的辉煌——这一事实将重塑未来大宗商品市场格局，并改变中国经济增长对全球的影响方式。

联系作者Jacky Wong，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年1月17日印刷版，标题为《中国房地产市场即将复苏》。